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Maison pierre et extension parpaings de 97 m2 sur un terrain de 1200 m2 avec dépendance à rénover

Bien expiré
VilleSaint-Maurice-le-Girard (85)
Surface97
Coût Total152 750
Loyer Annuel8 324
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 500 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 984,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Jolie opportunité à visiter ! A la recherche d’un nid douillet au cœur de la nature ? Cette maison de 97 m2 n’attend que vous. Elle se compose au rez-de-chaussée d’une agréable pièce de vie, d’une spacieuse cuisine, de deux chambres, d’une salle de bain, de WC séparés, à l’étage d’une vaste chambre en mezzanine. Vous aurez le plaisir de découvrir également un terrain de plus de 1200 m2 avec une grange à rénover. Des travaux sont à prévoir mais la maison est habitable immédiatement. Soyez assuré que cette maison mitoyenne est là pour vous offrir le meilleur de la vie à la campagne! Alors n'hésitez plus, contactez-moi pour programmer une visite et venez découvrir votre futur chez-vous. Ce bien vous est présenté par Véronique Singeot, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/398.pdf

Ville : Saint-Maurice-le-Girard
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.650782, -0.794392
Total : 152 750
Prix d'acquisition : 95 500
Travaux : 49 610
Valeur du bien : 145 110
Frais de notaire : 7 640
Coût estimé : 7 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8324€/an
Fourchette totale : 523€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 6279€ - 11034€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 181,34 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :114 589
Prix d'achat :95 500
Décote à l'achat :-19 089 (-16.7%)
Marge achat-revente :-38 161€ (-33.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 398,71
Coût de l'assurance :13 365,63
Taxe foncière : 832,36€/an
Soit par mois : 69,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 610(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:2 910
    Isolation combles perdus: 97 m² × 30€/m² = 2910€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Maurice-le-Girard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 324 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 325 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 750 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 610
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 302
Revenus locatifs : +8 324
Charges déductibles : -56 302
Résultat foncier Année 1 : -47 978(Déficit de 47 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 578
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 692 €/an
Revenus locatifs : +8 324
Charges déductibles : -6 692
Résultat foncier Années 2+ : 1 632 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26578.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 32456 3075 330-47 98321 400 €26 583 €26 583 €
28 4906 5585 1911 932--24 651 €
38 6606 4145 0472 246--22 404 €
48 8336 2644 8972 569--19 836 €
59 0106 1104 7432 900--16 936 €
69 1905 9504 5833 240--13 696 €
79 3745 7844 4173 590--10 106 €
89 5615 6124 2453 949--6 156 €
99 7525 4344 0674 318--1 838 €
109 9475 2503 8834 698---
1110 1465 0593 6925 088---
1210 3494 8613 4945 489---
1310 5564 6563 2895 900---
1410 7674 4443 0776 324---
1510 9834 2242 8576 759---
1611 2023 9962 6297 207---
1711 4273 7602 3937 667---
1811 6553 5162 1498 140---
1911 8883 2621 8958 626---
2012 1263 0001 6339 126---
2112 3682 7281 3619 640---
2212 6162 4471 08010 169---
2312 8682 15578810 713---
2413 1261 85348611 272---
2513 3881 54117411 847---
TOTAL266 608161 18377 399105 42521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 425
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 324 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 748 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 748-6 420+8 168
2+1 7480+1 748
3+1 7480+1 748
4+1 7480+1 748
5+1 7480+1 748
6+1 7480+1 748
7+1 7480+1 748
8+1 7480+1 748
9+1 7480+1 748
10+1 748+858+890
11+1 748+1 526+222
12+1 748+1 647+101
13+1 748+1 770-22
14+1 748+1 897-149
15+1 748+2 028-280
16+1 748+2 162-414
17+1 748+2 300-552
18+1 748+2 442-694
19+1 748+2 588-840
20+1 748+2 738-990
21+1 748+2 892-1 144
22+1 748+3 051-1 303
23+1 748+3 214-1 466
24+1 748+3 382-1 634
25+1 748+3 554-1 806
Total+43 700+31 627+12 073
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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