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Maison 6 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleCelles-sur-Belle (79)
Surface132m²
Coût Total155 860€
Loyer Annuel12 255€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 568,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 132 m² - Maison 6 pièces 132 m²

L'agence du 27 bis vous présente cette grande maison située à Celles sur belle ,au lieu dit Neuil à 3 minutes en voiture de Périgné , 8 minutes de Prahecq et 12 minutes de celles sur belle.

Grande bâtisse offrant de belles possibilités de rénovation et de projet. Le rez de chaussée se compose d'une entrée ,d'une pièce de vie , de 4 chambres ,d'une salle de bain ,d' un wc ,d'une chaufferie .superficie environs 150m². Au premier , un étage de la même superficie est aménageable. Dépendance en Pierre attenante d'une superficie d'environs 30m² au sol avec grenier. Rénovation totale. Le tout sur une parcelle close de 3387 m² avec une dépendance non attenante d'un superficie globale de 90m² environs et un hangar attenant à la maison.

N'hésitez pas à contacter l'agence du 27Bis pour plus d'informations.

Surface : 132 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/03/2024

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et Non communiqué € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Celles-sur-Belle
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79370
Coordonnées : 46.264713, -0.201725
Total : 155 860€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 74 860€
Valeur du bien : 149 860€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1021€/mois
Loyer annuel estimé : 12255€/an
Fourchette totale : 794€ - 1314€/mois
Fourchette annuelle : 9523€ - 15771€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 816,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 721,37€
Coût de l'assurance :13 248,10€
Taxe foncière : 1 225,49€/an
Soit par mois : 102,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, carrelage, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 860 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 280€
    Isolation combles: 132 m² × 40€/m² = 5280€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen incluant l'installation)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (prix moyen incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€ (prix moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Celles-sur-Belle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 255 €/an
Calcul : 1 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 225 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 847 €
Revenus locatifs : +12 255 €
Charges déductibles : -81 847 €
Résultat foncier Année 1 : -69 592 €(Déficit de 69 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 987 €/an
Revenus locatifs : +12 255 €
Charges déductibles : -6 987 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 268 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48192.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 255 €81 852 €5 237 €-69 597 €21 400 €48 197 €48 197 €
212 500 €6 853 €5 098 €5 647 €--42 551 €
312 750 €6 709 €4 954 €6 041 €--36 510 €
413 005 €6 561 €4 805 €6 444 €--30 066 €
513 265 €6 407 €4 651 €6 858 €--23 207 €
613 530 €6 247 €4 492 €7 283 €--15 924 €
713 801 €6 083 €4 327 €7 718 €--8 206 €
814 077 €5 912 €4 157 €8 165 €--41 €
914 359 €5 736 €3 980 €8 623 €---
1014 646 €5 553 €3 798 €9 092 €---
1114 939 €5 365 €3 609 €9 574 €---
1215 237 €5 169 €3 414 €10 068 €---
1315 542 €4 967 €3 212 €10 575 €---
1415 853 €4 758 €3 003 €11 095 €---
1516 170 €4 542 €2 787 €11 628 €---
1616 493 €4 318 €2 563 €12 175 €---
1716 823 €4 087 €2 332 €12 736 €---
1817 160 €3 848 €2 092 €13 312 €---
1917 503 €3 600 €1 845 €13 903 €---
2017 853 €3 344 €1 588 €14 509 €---
2118 210 €3 079 €1 323 €15 131 €---
2218 574 €2 805 €1 049 €15 770 €---
2318 946 €2 521 €765 €16 425 €---
2419 325 €2 227 €472 €17 097 €---
2519 711 €1 924 €168 €17 787 €---
TOTAL392 528 €194 467 €75 721 €198 062 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 062 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 255 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 574 €-6 420 €+8 994 €
2+2 574 €0 €+2 574 €
3+2 574 €0 €+2 574 €
4+2 574 €0 €+2 574 €
5+2 574 €0 €+2 574 €
6+2 574 €0 €+2 574 €
7+2 574 €0 €+2 574 €
8+2 574 €0 €+2 574 €
9+2 574 €+2 575 €-1 €
10+2 574 €+2 728 €-154 €
11+2 574 €+2 872 €-298 €
12+2 574 €+3 020 €-446 €
13+2 574 €+3 172 €-598 €
14+2 574 €+3 328 €-754 €
15+2 574 €+3 488 €-914 €
16+2 574 €+3 653 €-1 079 €
17+2 574 €+3 821 €-1 247 €
18+2 574 €+3 994 €-1 420 €
19+2 574 €+4 171 €-1 597 €
20+2 574 €+4 353 €-1 779 €
21+2 574 €+4 539 €-1 965 €
22+2 574 €+4 731 €-2 157 €
23+2 574 €+4 927 €-2 353 €
24+2 574 €+5 129 €-2 555 €
25+2 574 €+5 336 €-2 762 €
Total+64 350 €+59 418 €+4 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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