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Maison 6 pièces 190 m²

VilleBoé (47)
Surface190m²
Coût Total316 520€
Loyer Annuel24 008€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 363,16 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 190 m² - Maison de 6 pièces principales

Située au bord du canal dans une impasse au calme, visitez cette maison familiale avec ses volumes généreux offrant un cadre paisible et reposant. Dotée d'un séjour de 70m² avec vue sur la piscine, 4 chambres dont une suite, cuisine, véranda, 2 salles de bains et un sous-sol avec buanderie et cave, le tout sur 1200m² de terrain. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 4.96% Référence annonce : 127-1452S Date de réalisation du diagnostic : 22/07/2026 Prix hors honoraires : 246 761 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 410 € et 3 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Boé
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47550
Coordonnées : 44.159588, 0.625950
Total : 316 520€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 295 800€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 13.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 2001€/mois
Loyer annuel estimé : 24008€/an
Fourchette totale : 1591€ - 2515€/mois
Fourchette annuelle : 19097€ - 30183€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 937,61 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :368 146 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-109 146€ (-29.6%)
Marge achat-revente :51 626€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :316 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 576,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :116,06€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 692,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 309,61€
Coût de l'assurance :34 817,20€
Taxe foncière : 2 400,83€/an
Soit par mois : 200,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 000,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 892,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec signes d'usure
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de la tuyauterie et des évacuations pour assurer leur bon état
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager complet: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Carrelage 10m²: 600€, Plomberie salle de bain: 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant 80 m²: 50€/m² × 80 = 4000€, Peinture 80m² murs: 30€/m² × 80 = 2400€, Électricité 4 chambres: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon 30m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité salon: 600€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:5 000€
    Vérification tuyauterie et évacuations: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 008 €/an
Calcul : 2 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 316 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 376 €
Revenus locatifs : +24 008 €
Charges déductibles : -51 376 €
Résultat foncier Année 1 : -27 367 €(Déficit de 27 367 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 667 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 576 €/an
Revenus locatifs : +24 008 €
Charges déductibles : -14 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16667.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 008 €51 386 €10 792 €-27 378 €10 700 €16 678 €16 678 €
224 489 €14 301 €10 508 €10 187 €--6 490 €
324 978 €14 007 €10 213 €10 972 €---
425 478 €13 702 €9 908 €11 776 €---
525 987 €13 386 €9 592 €12 601 €---
626 507 €13 059 €9 266 €13 448 €---
727 037 €12 721 €8 928 €14 316 €---
827 578 €12 371 €8 578 €15 207 €---
928 130 €12 009 €8 215 €16 121 €---
1028 692 €11 634 €7 840 €17 058 €---
1129 266 €11 246 €7 452 €18 020 €---
1229 851 €10 844 €7 051 €19 007 €---
1330 448 €10 428 €6 635 €20 020 €---
1431 057 €9 998 €6 204 €21 059 €---
1531 678 €9 552 €5 759 €22 126 €---
1632 312 €9 091 €5 298 €23 221 €---
1732 958 €8 614 €4 821 €24 344 €---
1833 617 €8 120 €4 327 €25 497 €---
1934 290 €7 609 €3 815 €26 681 €---
2034 976 €7 080 €3 286 €27 896 €---
2135 675 €6 532 €2 739 €29 143 €---
2236 389 €5 965 €2 172 €30 424 €---
2337 116 €5 378 €1 585 €31 738 €---
2437 859 €4 771 €977 €33 088 €---
2538 616 €4 142 €349 €34 474 €---
TOTAL768 994 €287 948 €156 310 €481 047 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 042 €-3 210 €+8 252 €
2+5 042 €0 €+5 042 €
3+5 042 €+1 344 €+3 698 €
4+5 042 €+3 533 €+1 509 €
5+5 042 €+3 780 €+1 262 €
6+5 042 €+4 034 €+1 008 €
7+5 042 €+4 295 €+747 €
8+5 042 €+4 562 €+480 €
9+5 042 €+4 836 €+206 €
10+5 042 €+5 117 €-75 €
11+5 042 €+5 406 €-364 €
12+5 042 €+5 702 €-660 €
13+5 042 €+6 006 €-964 €
14+5 042 €+6 318 €-1 276 €
15+5 042 €+6 638 €-1 596 €
16+5 042 €+6 966 €-1 924 €
17+5 042 €+7 303 €-2 261 €
18+5 042 €+7 649 €-2 607 €
19+5 042 €+8 004 €-2 962 €
20+5 042 €+8 369 €-3 327 €
21+5 042 €+8 743 €-3 701 €
22+5 042 €+9 127 €-4 085 €
23+5 042 €+9 521 €-4 479 €
24+5 042 €+9 926 €-4 884 €
25+5 042 €+10 342 €-5 300 €
Total+126 050 €+144 314 €+-18 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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