Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBesançon (25)
Surface73m²
Coût Total152 940€
Loyer Annuel9 780€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 630,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 2 chambres, Balcon

Au rez-de-chaussée d'une copropriété bien entretenue, cet appartement se compose de deux chambres, d'un séjour donnant sur un balcon, d'une cuisine et d'une salle d'eau. Rénové en 2020, il est propre, lumineux et ne nécessite aucun travaux pour y emménager rapidement. Le chauffage est au gaz collectif, avec répartition des charges, ce qui simplifie la gestion au quotidien. DPE : E. Le remplacement des fenêtres permettrait d'améliorer encore la performance énergétique du bien, une amélioration à prévoir par le futur acquéreur. Un bien agréable à vivre, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, dans une copropriété sérieuse et bien tenue. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite. Alexis Mollinier

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.255198, 6.026270
Total : 152 940€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 24 420€
Valeur du bien : 143 420€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9780€/an
Fourchette totale : 638€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7659€ - 12487€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,89 €/m²
Basé sur :593 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 043 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-26 043€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-7 897€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :44,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 527,59€
Coût de l'assurance :13 382,25€
Taxe foncière : 977,95€/an
Soit par mois : 81,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rénovation recommandée pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 420 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 600€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Peinture - Chambres:920€
    Peinture murs et plafonds 23 m²: 40€/m² × 23 = 920€, Main d'œuvre: incluse
  • Peinture - Salon:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 940 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 143 €
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -31 143 €
Résultat foncier Année 1 : -21 364 €(Déficit de 21 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 364 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 723 €/an
Revenus locatifs : +9 780 €
Charges déductibles : -6 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 056 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 780 €31 148 €5 215 €-21 368 €21 368 €--
29 975 €6 590 €5 077 €3 385 €---
310 175 €6 448 €4 935 €3 727 €---
410 378 €6 301 €4 788 €4 077 €---
510 586 €6 148 €4 635 €4 437 €---
610 797 €5 990 €4 477 €4 807 €---
711 013 €5 827 €4 314 €5 186 €---
811 234 €5 658 €4 145 €5 576 €---
911 458 €5 483 €3 970 €5 975 €---
1011 687 €5 302 €3 788 €6 386 €---
1111 921 €5 114 €3 601 €6 807 €---
1212 160 €4 920 €3 407 €7 240 €---
1312 403 €4 719 €3 206 €7 684 €---
1412 651 €4 511 €2 998 €8 140 €---
1512 904 €4 296 €2 783 €8 608 €---
1613 162 €4 073 €2 560 €9 089 €---
1713 425 €3 843 €2 329 €9 583 €---
1813 694 €3 604 €2 091 €10 090 €---
1913 968 €3 357 €1 844 €10 611 €---
2014 247 €3 101 €1 588 €11 146 €---
2114 532 €2 836 €1 323 €11 695 €---
2214 823 €2 563 €1 049 €12 260 €---
2315 119 €2 279 €766 €12 840 €---
2415 421 €1 986 €472 €13 436 €---
2515 730 €1 682 €169 €14 048 €---
TOTAL313 241 €137 779 €75 528 €175 463 €21 368 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 411 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 780 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054 €-6 411 €+8 465 €
2+2 054 €+1 015 €+1 039 €
3+2 054 €+1 118 €+936 €
4+2 054 €+1 223 €+831 €
5+2 054 €+1 331 €+723 €
6+2 054 €+1 442 €+612 €
7+2 054 €+1 556 €+498 €
8+2 054 €+1 673 €+381 €
9+2 054 €+1 793 €+261 €
10+2 054 €+1 916 €+138 €
11+2 054 €+2 042 €+12 €
12+2 054 €+2 172 €-118 €
13+2 054 €+2 305 €-251 €
14+2 054 €+2 442 €-388 €
15+2 054 €+2 582 €-528 €
16+2 054 €+2 727 €-673 €
17+2 054 €+2 875 €-821 €
18+2 054 €+3 027 €-973 €
19+2 054 €+3 183 €-1 129 €
20+2 054 €+3 344 €-1 290 €
21+2 054 €+3 509 €-1 455 €
22+2 054 €+3 678 €-1 624 €
23+2 054 €+3 852 €-1 798 €
24+2 054 €+4 031 €-1 977 €
25+2 054 €+4 214 €-2 160 €
Total+51 350 €+52 639 €+-1 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →