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Appartement - 3 pièce(s) - 78 m²

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface78m²
Coût Total172 440€
Loyer Annuel11 438€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 à rafraichir à Libourne, quartier Épinette !

Situé au premier étage d'une petite copropriété (en cours de création) de 4 appartements.

Composé d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine avec cellier, d'une salle de bains, d'un WC indépendant et de 2 chambres. Une place de parking et un jardin complètent cet ensemble.

Travaux de rafraichissement, système de chauffage à prévoir.

Pour plus de renseignement n'hésitez pas à nous contacter.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1.00 et 1.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAISON BLANCHE LIBOURNE : Samy BENOMARI-BUHOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 877 735 472 RCP Beazley Solutions International Limited TTC Numéro de mandat : 7107

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Total : 172 440€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 46 080€
Valeur du bien : 163 080€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11438€/an
Fourchette totale : 778€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 9334€ - 14016€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 433,15 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 786 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-72 786€ (-38.4%)
Marge achat-revente :17 346€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 904,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 776,43€
Coût de l'assurance :15 088,50€
Taxe foncière : 1 143,76€/an
Soit par mois : 95,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 953,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et de l'électroménager, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais électroménager daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - chambres avec papier peint daté et usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 2.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 080 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 300€
    Parquet flottant: 26 m² × 50€/m² = 1300€
  • Chambres - Peinture:780€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 30€/m² = 780€
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 438 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 604 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 616 €
Revenus locatifs : +11 438 €
Charges déductibles : -53 616 €
Résultat foncier Année 1 : -42 178 €(Déficit de 42 178 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 778 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 536 €/an
Revenus locatifs : +11 438 €
Charges déductibles : -7 536 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 902 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20778.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 438 €53 621 €5 794 €-42 184 €21 400 €20 784 €20 784 €
211 666 €7 387 €5 640 €4 279 €--16 505 €
311 900 €7 228 €5 481 €4 671 €--11 833 €
412 138 €7 064 €5 316 €5 074 €--6 759 €
512 380 €6 893 €5 146 €5 487 €--1 272 €
612 628 €6 717 €4 970 €5 911 €---
712 881 €6 535 €4 787 €6 346 €---
813 138 €6 346 €4 599 €6 792 €---
913 401 €6 151 €4 404 €7 250 €---
1013 669 €5 949 €4 202 €7 720 €---
1113 942 €5 740 €3 993 €8 202 €---
1214 221 €5 524 €3 777 €8 697 €---
1314 506 €5 301 €3 554 €9 205 €---
1414 796 €5 070 €3 322 €9 726 €---
1515 092 €4 830 €3 083 €10 261 €---
1615 394 €4 583 €2 836 €10 811 €---
1715 701 €4 327 €2 580 €11 374 €---
1816 015 €4 062 €2 315 €11 953 €---
1916 336 €3 788 €2 041 €12 548 €---
2016 662 €3 505 €1 757 €13 158 €---
2116 996 €3 211 €1 464 €13 784 €---
2217 336 €2 908 €1 161 €14 428 €---
2317 682 €2 594 €847 €15 088 €---
2418 036 €2 269 €522 €15 766 €---
2518 397 €1 934 €186 €16 463 €---
TOTAL366 350 €173 539 €83 776 €192 811 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 438 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 402 €-6 420 €+8 822 €
2+2 402 €0 €+2 402 €
3+2 402 €0 €+2 402 €
4+2 402 €0 €+2 402 €
5+2 402 €0 €+2 402 €
6+2 402 €+1 392 €+1 010 €
7+2 402 €+1 904 €+498 €
8+2 402 €+2 038 €+364 €
9+2 402 €+2 175 €+227 €
10+2 402 €+2 316 €+86 €
11+2 402 €+2 461 €-59 €
12+2 402 €+2 609 €-207 €
13+2 402 €+2 761 €-359 €
14+2 402 €+2 918 €-516 €
15+2 402 €+3 078 €-676 €
16+2 402 €+3 243 €-841 €
17+2 402 €+3 412 €-1 010 €
18+2 402 €+3 586 €-1 184 €
19+2 402 €+3 764 €-1 362 €
20+2 402 €+3 947 €-1 545 €
21+2 402 €+4 135 €-1 733 €
22+2 402 €+4 328 €-1 926 €
23+2 402 €+4 526 €-2 124 €
24+2 402 €+4 730 €-2 328 €
25+2 402 €+4 939 €-2 537 €
Total+60 050 €+57 843 €+2 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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