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Appartement 4 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleCourneuve (93)
Surface83
Coût Total251 820
Loyer Annuel16 821
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 361,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m² - Spacieux F4 de 83 m² avec balcon à La Courneuve

Découvrez ce superbe appartement F4 de 83,44 m², situé au 2e étage d'un immeuble sécurisé construit en 1984. Ce bien lumineux et spacieux est parfait pour une famille recherchant confort et praticité. Le séjour, baigné de lumière naturelle, s'ouvre sur un balcon de 6 m², idéal pour profiter des beaux jours.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par les nombreux rangements intégrés dans l'entrée. La cuisine, séparée et entièrement équipée, est un espace convivial pour préparer vos repas. Un couloir mène à trois chambres spacieuses, chacune offrant un espace de détente et de repos. La salle de bains est équipée d'un lavabo, et des toilettes séparées ajoutent une touche de confort. Un débarras complète cet agencement bien pensé.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout. À seulement 10 minutes à pied du RER B (La Courneuve - Aubervilliers) et à moins de 100 m du Tramway T1 (Hôtel de Ville - La Courneuve), vous profiterez d'une excellente accessibilité aux transports en commun. Le quartier, à la fois familial et dynamique, est apprécié pour sa proximité avec les écoles et les commerces.

Caractéristiques techniques:

  • Surface habitable: 83,44 m²
  • Balcon: 6 m²
  • 3 chambres, 1 salle de bains
  • Étage: 2/7
  • Chauffage et eau: collectif au gaz
  • Consommation énergétique: C (162 kWh/m²·an)
  • Émission de gaz à effet de serre: C (12 kg CO₂/m²·an)
  • Internet haut débit disponible

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 8ca6606e-c326-46d1-a528-408bc9 Date de réalisation du diagnostic : 10/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.927752, 2.392937
Total : 251 820
Prix d'acquisition : 196 000
Travaux : 40 140
Valeur du bien : 236 140
Frais de notaire : 15 680
Coût estimé : 15 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1402€/mois
Loyer annuel estimé : 16821€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 13097€ - 21604€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 318,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 341,57
Coût de l'assurance :21 404,70
Taxe foncière : 1 682,09€/an
Soit par mois : 140,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 458,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 140(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 540
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (environ 30 m²): 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:500
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 821 €/an
Calcul : 1 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 820 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 131
Revenus locatifs : +16 821
Charges déductibles : -51 131
Résultat foncier Année 1 : -34 310(Déficit de 34 310 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 23 610
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 991 €/an
Revenus locatifs : +16 821
Charges déductibles : -10 991
Résultat foncier Années 2+ : 5 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23610.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 400(65% de 196 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 633 €/an
Calcul : 127 400 € × 3,636% = 4 633
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 82151 1398 461-34 31910 700 €23 619 €23 619 €
217 15710 7758 2366 383--17 236 €
317 50010 5428 0046 958--10 278 €
417 85010 3027 7647 549--2 729 €
518 20710 0537 5158 154---
618 5729 7967 2588 776---
718 9439 5306 9919 413---
819 3229 2546 71610 068---
919 7088 9696 43110 739---
1020 1028 6746 13611 428---
1120 5058 3695 83112 135---
1220 9158 0545 51612 861---
1321 3337 7285 18913 605---
1421 7607 3904 85214 370---
1522 1957 0414 50215 154---
1622 6396 6794 14115 959---
1723 0916 3053 76716 786---
1823 5535 9193 38017 635---
1924 0245 5192 98018 506---
2024 5055 1052 56619 400---
2124 9954 6762 13820 319---
2225 4954 2331 69521 262---
2326 0053 7751 23722 230---
2426 5253 30176323 224---
2527 0552 81027224 245---
TOTAL538 778225 938122 342312 83910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 839
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 532-3 210+6 742
2+3 5320+3 532
3+3 5320+3 532
4+3 5320+3 532
5+3 532+1 628+1 904
6+3 532+2 633+899
7+3 532+2 824+708
8+3 532+3 020+512
9+3 532+3 222+310
10+3 532+3 428+104
11+3 532+3 641-109
12+3 532+3 858-326
13+3 532+4 082-550
14+3 532+4 311-779
15+3 532+4 546-1 014
16+3 532+4 788-1 256
17+3 532+5 036-1 504
18+3 532+5 290-1 758
19+3 532+5 552-2 020
20+3 532+5 820-2 288
21+3 532+6 096-2 564
22+3 532+6 378-2 846
23+3 532+6 669-3 137
24+3 532+6 967-3 435
25+3 532+7 274-3 742
Total+88 300+93 852+-5 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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