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Appartement 4 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleCourneuve (93)
Surface83m²
Coût Total251 820€
Loyer Annuel16 821€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 361,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m² - Spacieux F4 de 83 m² avec balcon à La Courneuve

Découvrez ce superbe appartement F4 de 83,44 m², situé au 2e étage d'un immeuble sécurisé construit en 1984. Ce bien lumineux et spacieux est parfait pour une famille recherchant confort et praticité. Le séjour, baigné de lumière naturelle, s'ouvre sur un balcon de 6 m², idéal pour profiter des beaux jours.

Dès votre arrivée, vous serez séduit par les nombreux rangements intégrés dans l'entrée. La cuisine, séparée et entièrement équipée, est un espace convivial pour préparer vos repas. Un couloir mène à trois chambres spacieuses, chacune offrant un espace de détente et de repos. La salle de bains est équipée d'un lavabo, et des toilettes séparées ajoutent une touche de confort. Un débarras complète cet agencement bien pensé.

L'emplacement de cet appartement est un véritable atout. À seulement 10 minutes à pied du RER B (La Courneuve - Aubervilliers) et à moins de 100 m du Tramway T1 (Hôtel de Ville - La Courneuve), vous profiterez d'une excellente accessibilité aux transports en commun. Le quartier, à la fois familial et dynamique, est apprécié pour sa proximité avec les écoles et les commerces.

Caractéristiques techniques:

  • Surface habitable: 83,44 m²
  • Balcon: 6 m²
  • 3 chambres, 1 salle de bains
  • Étage: 2/7
  • Chauffage et eau: collectif au gaz
  • Consommation énergétique: C (162 kWh/m²·an)
  • Émission de gaz à effet de serre: C (12 kg CO₂/m²·an)
  • Internet haut débit disponible

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Annonce présentée par Zefir. Référence annonce : 8ca6606e-c326-46d1-a528-408bc9 Date de réalisation du diagnostic : 10/10/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Courneuve
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93120
Coordonnées : 48.927752, 2.392937
Total : 251 820€
Prix d'acquisition : 196 000€
Travaux : 40 140€
Valeur du bien : 236 140€
Frais de notaire : 15 680€
Coût estimé : 15 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 16.89€/m²/mois
Fourchette : 13.15€ - 21.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1402€/mois
Loyer annuel estimé : 16821€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 13097€ - 21604€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 247,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 318,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 341,57€
Coût de l'assurance :21 404,70€
Taxe foncière : 1 682,09€/an
Soit par mois : 140,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 401,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 458,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec parquet flottant.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 140 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 540€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (environ 30 m²): 20€/m² × 30 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 402 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 821 €/an
Calcul : 1 402 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 453 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 856 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 131 €
Revenus locatifs : +16 821 €
Charges déductibles : -51 131 €
Résultat foncier Année 1 : -34 310 €(Déficit de 34 310 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 23 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 991 €/an
Revenus locatifs : +16 821 €
Charges déductibles : -10 991 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 23610.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 400 €(65% de 196 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 633 €/an
Calcul : 127 400 € × 3,636% = 4 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 821 €51 139 €8 461 €-34 319 €10 700 €23 619 €23 619 €
217 157 €10 775 €8 236 €6 383 €--17 236 €
317 500 €10 542 €8 004 €6 958 €--10 278 €
417 850 €10 302 €7 764 €7 549 €--2 729 €
518 207 €10 053 €7 515 €8 154 €---
618 572 €9 796 €7 258 €8 776 €---
718 943 €9 530 €6 991 €9 413 €---
819 322 €9 254 €6 716 €10 068 €---
919 708 €8 969 €6 431 €10 739 €---
1020 102 €8 674 €6 136 €11 428 €---
1120 505 €8 369 €5 831 €12 135 €---
1220 915 €8 054 €5 516 €12 861 €---
1321 333 €7 728 €5 189 €13 605 €---
1421 760 €7 390 €4 852 €14 370 €---
1522 195 €7 041 €4 502 €15 154 €---
1622 639 €6 679 €4 141 €15 959 €---
1723 091 €6 305 €3 767 €16 786 €---
1823 553 €5 919 €3 380 €17 635 €---
1924 024 €5 519 €2 980 €18 506 €---
2024 505 €5 105 €2 566 €19 400 €---
2124 995 €4 676 €2 138 €20 319 €---
2225 495 €4 233 €1 695 €21 262 €---
2326 005 €3 775 €1 237 €22 230 €---
2426 525 €3 301 €763 €23 224 €---
2527 055 €2 810 €272 €24 245 €---
TOTAL538 778 €225 938 €122 342 €312 839 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 839 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 532 €-3 210 €+6 742 €
2+3 532 €0 €+3 532 €
3+3 532 €0 €+3 532 €
4+3 532 €0 €+3 532 €
5+3 532 €+1 628 €+1 904 €
6+3 532 €+2 633 €+899 €
7+3 532 €+2 824 €+708 €
8+3 532 €+3 020 €+512 €
9+3 532 €+3 222 €+310 €
10+3 532 €+3 428 €+104 €
11+3 532 €+3 641 €-109 €
12+3 532 €+3 858 €-326 €
13+3 532 €+4 082 €-550 €
14+3 532 €+4 311 €-779 €
15+3 532 €+4 546 €-1 014 €
16+3 532 €+4 788 €-1 256 €
17+3 532 €+5 036 €-1 504 €
18+3 532 €+5 290 €-1 758 €
19+3 532 €+5 552 €-2 020 €
20+3 532 €+5 820 €-2 288 €
21+3 532 €+6 096 €-2 564 €
22+3 532 €+6 378 €-2 846 €
23+3 532 €+6 669 €-3 137 €
24+3 532 €+6 967 €-3 435 €
25+3 532 €+7 274 €-3 742 €
Total+88 300 €+93 852 €+-5 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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