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Achat : Maison (22470)

VillePlouézec (22)
Surface130m²
Coût Total202 160€
Loyer Annuel14 004€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 976,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 442 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine américaine

COMMEREUC IMMOBILIER vous propose en plein bourg de PLOUEZEC, à 3 km de la plage de sable de Bréhec et de son centre nautique, à 9 km de la gare de PAIMPOL et de son port, une spacieuse maison d'habitation d'environ 130 M2 à rénover édifiée sur une parcelle de 442 M2. Elle comprend au rez-de-chaussée: une lumineuse pièce à vivre s'ouvrant sur la terrasse et le jardin clos de murs. L'espace cuisine est ouvert sur le séjour. Le dégagement mène au salon avec cheminée et au garage. A l'étage la mezzanine à terminer a vue sur le séjour. Vous trouverez également à l'étage une grande chambre de 18 M2, une pièce de 4 M2 avec les arrivées et évacuations permettant l'installation d'une salle d'eau. Une autre chambre de 11 M2 complète cet étage. Une pièce de 25 M2 a été aménagée dans les combles.

Ville : Plouézec
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22470
Coordonnées : 48.748580, -2.983900
Total : 202 160€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 65 000€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.89€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14004€/an
Fourchette totale : 896€ - 1520€/mois
Fourchette annuelle : 10750€ - 18242€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 444,44 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 777 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-190 777€ (-60.0%)
Marge achat-revente :115 617€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,86€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 096,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 434,85€
Coût de l'assurance :24 259,20€
Taxe foncière : 1 400,37€/an
Soit par mois : 116,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 166,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État moyen (2.5/5) - Cuisine nécessite une rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de la cheminée
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Autres pièces nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 000€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 100€/m² = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 700€ = 11200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 240€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 600€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:800€
    Rafraîchissement autres pièces: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouézec (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 418 €
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -74 418 €
Résultat foncier Année 1 : -60 414 €(Déficit de 60 414 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 014 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 418 €/an
Revenus locatifs : +14 004 €
Charges déductibles : -9 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39014.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 004 €74 425 €7 054 €-60 421 €21 400 €39 021 €39 021 €
214 284 €9 240 €6 870 €5 043 €--33 978 €
314 569 €9 050 €6 679 €5 520 €--28 458 €
414 861 €8 852 €6 482 €6 008 €--22 449 €
515 158 €8 648 €6 277 €6 510 €--15 939 €
615 461 €8 436 €6 065 €7 025 €--8 914 €
715 770 €8 216 €5 846 €7 554 €--1 360 €
816 086 €7 989 €5 618 €8 097 €---
916 408 €7 753 €5 383 €8 654 €---
1016 736 €7 509 €5 139 €9 226 €---
1117 070 €7 257 €4 886 €9 814 €---
1217 412 €6 995 €4 624 €10 417 €---
1317 760 €6 724 €4 353 €11 036 €---
1418 115 €6 443 €4 072 €11 673 €---
1518 478 €6 152 €3 781 €12 326 €---
1618 847 €5 850 €3 479 €12 997 €---
1719 224 €5 538 €3 167 €13 686 €---
1819 609 €5 214 €2 844 €14 394 €---
1920 001 €4 879 €2 508 €15 121 €---
2020 401 €4 532 €2 161 €15 869 €---
2120 809 €4 173 €1 802 €16 636 €---
2221 225 €3 800 €1 429 €17 425 €---
2321 649 €3 414 €1 043 €18 235 €---
2422 082 €3 015 €644 €19 068 €---
2522 524 €2 601 €230 €19 923 €---
TOTAL448 542 €226 703 €102 435 €221 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 941 €-6 420 €+9 361 €
2+2 941 €0 €+2 941 €
3+2 941 €0 €+2 941 €
4+2 941 €0 €+2 941 €
5+2 941 €0 €+2 941 €
6+2 941 €0 €+2 941 €
7+2 941 €0 €+2 941 €
8+2 941 €+2 021 €+920 €
9+2 941 €+2 596 €+345 €
10+2 941 €+2 768 €+173 €
11+2 941 €+2 944 €-3 €
12+2 941 €+3 125 €-184 €
13+2 941 €+3 311 €-370 €
14+2 941 €+3 502 €-561 €
15+2 941 €+3 698 €-757 €
16+2 941 €+3 899 €-958 €
17+2 941 €+4 106 €-1 165 €
18+2 941 €+4 318 €-1 377 €
19+2 941 €+4 536 €-1 595 €
20+2 941 €+4 761 €-1 820 €
21+2 941 €+4 991 €-2 050 €
22+2 941 €+5 227 €-2 286 €
23+2 941 €+5 471 €-2 530 €
24+2 941 €+5 720 €-2 779 €
25+2 941 €+5 977 €-3 036 €
Total+73 525 €+66 552 €+6 973 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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