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Appartement de 2 pièces à Clichy-sous-Bois (93390)

Bien expiré
VilleClichy-sous-Bois (93)
Surface44m²
Coût Total139 600€
Loyer Annuel10 544€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 105 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 2 386,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine américaine

Appartement 2 pièces 44 m²

Limite Livry-Gargan - IMMO 5 vous propose cet appartement de plus de 43 m2 situé au rez-de-chaussée d'une résidence des années 1960 très bien entretenue. Il se compose d’une pièce de vie avec cuisine ouverte sur séjour, chambre, salle d'eau avec WC. Idéal pour un investissement locatif ou primo-accédant. À VISITER SANS TARDER !

Surface : 44 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/03/2025

Consommation énergie primaire : 288 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Clichy-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93390
Coordonnées : 48.906170, 2.540037
Total : 139 600€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 131 200€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 19.97€/m²/mois
Fourchette : 16.40€ - 24.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 879€/mois
Loyer annuel estimé : 10544€/an
Fourchette totale : 722€ - 1070€/mois
Fourchette annuelle : 8659€ - 12841€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :681,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 720,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 709,34€
Coût de l'assurance :11 866,00€
Taxe foncière : 1 054,43€/an
Soit par mois : 87,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 878,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo et des toilettes, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour la chambre.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 44 m² × 200€/m² = 8800€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 750€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: Carrelage (5 m² × 60€/m² = 300€), Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2500€ = 5000€
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambre: Parquet (12 m² × 80€/m² = 960€), Peinture (12 m² × 30€/m² = 360€), Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2080€ = 4200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 400€, Main d'œuvre: 200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clichy-sous-Bois (zone urbaine, coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 879 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 544 €/an
Calcul : 879 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 054 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 221 €
Revenus locatifs : +10 544 €
Charges déductibles : -32 221 €
Résultat foncier Année 1 : -21 677 €(Déficit de 21 677 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 277 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 021 €/an
Revenus locatifs : +10 544 €
Charges déductibles : -6 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 276.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 544 €32 225 €4 496 €-21 681 €21 400 €281 €281 €
210 755 €5 904 €4 375 €4 851 €---
310 970 €5 778 €4 249 €5 192 €---
411 190 €5 648 €4 119 €5 541 €---
511 413 €5 514 €3 985 €5 899 €---
611 642 €5 376 €3 847 €6 266 €---
711 875 €5 232 €3 703 €6 642 €---
812 112 €5 085 €3 555 €7 027 €---
912 354 €4 932 €3 403 €7 423 €---
1012 601 €4 774 €3 245 €7 827 €---
1112 853 €4 611 €3 082 €8 243 €---
1213 110 €4 442 €2 913 €8 668 €---
1313 373 €4 268 €2 739 €9 104 €---
1413 640 €4 089 €2 560 €9 552 €---
1513 913 €3 903 €2 374 €10 010 €---
1614 191 €3 711 €2 182 €10 480 €---
1714 475 €3 513 €1 984 €10 962 €---
1814 765 €3 308 €1 779 €11 457 €---
1915 060 €3 096 €1 567 €11 963 €---
2015 361 €2 878 €1 349 €12 483 €---
2115 668 €2 652 €1 123 €13 016 €---
2215 982 €2 419 €890 €13 563 €---
2316 301 €2 178 €649 €14 123 €---
2416 627 €1 929 €400 €14 698 €---
2516 960 €1 672 €142 €15 288 €---
TOTAL337 736 €129 136 €64 709 €208 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 214 €-6 420 €+8 634 €
2+2 214 €+1 371 €+843 €
3+2 214 €+1 558 €+656 €
4+2 214 €+1 662 €+552 €
5+2 214 €+1 770 €+444 €
6+2 214 €+1 880 €+334 €
7+2 214 €+1 993 €+221 €
8+2 214 €+2 108 €+106 €
9+2 214 €+2 227 €-13 €
10+2 214 €+2 348 €-134 €
11+2 214 €+2 473 €-259 €
12+2 214 €+2 600 €-386 €
13+2 214 €+2 731 €-517 €
14+2 214 €+2 865 €-651 €
15+2 214 €+3 003 €-789 €
16+2 214 €+3 144 €-930 €
17+2 214 €+3 289 €-1 075 €
18+2 214 €+3 437 €-1 223 €
19+2 214 €+3 589 €-1 375 €
20+2 214 €+3 745 €-1 531 €
21+2 214 €+3 905 €-1 691 €
22+2 214 €+4 069 €-1 855 €
23+2 214 €+4 237 €-2 023 €
24+2 214 €+4 410 €-2 196 €
25+2 214 €+4 586 €-2 372 €
Total+55 350 €+62 580 €+-7 230 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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