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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFumel (47)
Surface260m²
Coût Total246 560€
Loyer Annuel23 211€
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+448€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 776,92 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 9 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

EXCLUSIVITÉ : Cette grande maison de ville entièrement restaurée, se situe dans le centre de FUMEL Elle vous offre un hall d'entrée, desservant cuisine équipée ouverte sur séjour / salle à manger, dégagement donnant sur trois chambres, salle d'eau avec w.c, buanderie, chaufferie avec pompe à chaleur, remise et cave d'environ 30 m². À l'étage : Grand palier de 17 m² faisant office de bureau avec son accès terrasse, trois chambres dont une avec salle d'eau privative et son w.c - Studio à restaurer d'environ 41 m² attenant à la terrasse. Au 2 étage : Quatre chambres supplémentaires, salle de jeux d'environ 25 m². Cette propriété vous offrira diverses possibilités par son emplacement en centre ville ainsi que ses nombreuses chambres et sa grande superficie. Idéal chambres d'hôtes !!

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.506556, 0.983456
Total : 246 560€
Prix d'acquisition : 202 000€
Travaux : 28 400€
Valeur du bien : 230 400€
Frais de notaire : 16 160€
Coût estimé : 16 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1934€/mois
Loyer annuel estimé : 23211€/an
Fourchette totale : 1464€ - 2556€/mois
Fourchette annuelle : 17567€ - 30670€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 128,39 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :293 381 €
Prix d'achat :202 000 €
Décote à l'achat :-91 381€ (-31.1%)
Marge achat-revente :46 821€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 221,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 293,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 786,10€
Coût de l'assurance :21 574,00€
Taxe foncière : 2 321,14€/an
Soit par mois : 193,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :447,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: Estimation de 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain:800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€
  • Chambres:2 520€
    Peinture chambres: 90 m² × 28€/m² = 2520€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Calcul : 1 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 321 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 861 €
Revenus locatifs : +23 211 €
Charges déductibles : -39 861 €
Résultat foncier Année 1 : -16 649 €(Déficit de 16 649 €)
Imputable sur revenu global : 16 649 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 461 €/an
Revenus locatifs : +23 211 €
Charges déductibles : -11 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 751 €/an
Prix d'achat du bien : 202 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 300 €(65% de 202 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 775 €/an
Calcul : 131 300 € × 3,636% = 4 775 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 211 €39 868 €8 284 €-16 657 €16 657 €--
223 676 €11 249 €8 064 €12 427 €---
324 149 €11 021 €7 837 €13 128 €---
424 632 €10 786 €7 601 €13 847 €---
525 125 €10 542 €7 358 €14 583 €---
625 627 €10 290 €7 106 €15 337 €---
726 140 €10 029 €6 845 €16 111 €---
826 663 €9 760 €6 576 €16 903 €---
927 196 €9 481 €6 297 €17 715 €---
1027 740 €9 192 €6 008 €18 548 €---
1128 295 €8 894 €5 709 €19 401 €---
1228 861 €8 585 €5 401 €20 276 €---
1329 438 €8 265 €5 081 €21 173 €---
1430 026 €7 934 €4 750 €22 092 €---
1530 627 €7 592 €4 408 €23 035 €---
1631 240 €7 239 €4 054 €24 001 €---
1731 864 €6 873 €3 688 €24 992 €---
1832 502 €6 494 €3 310 €26 008 €---
1933 152 €6 102 €2 918 €27 050 €---
2033 815 €5 697 €2 513 €28 118 €---
2134 491 €5 278 €2 093 €29 213 €---
2235 181 €4 844 €1 660 €30 337 €---
2335 884 €4 395 €1 211 €31 489 €---
2436 602 €3 931 €747 €32 671 €---
2537 334 €3 450 €266 €33 884 €---
TOTAL743 470 €227 789 €119 786 €515 681 €16 657 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 997 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 874 €-4 997 €+9 871 €
2+4 874 €+3 728 €+1 146 €
3+4 874 €+3 938 €+936 €
4+4 874 €+4 154 €+720 €
5+4 874 €+4 375 €+499 €
6+4 874 €+4 601 €+273 €
7+4 874 €+4 833 €+41 €
8+4 874 €+5 071 €-197 €
9+4 874 €+5 315 €-441 €
10+4 874 €+5 564 €-690 €
11+4 874 €+5 820 €-946 €
12+4 874 €+6 083 €-1 209 €
13+4 874 €+6 352 €-1 478 €
14+4 874 €+6 628 €-1 754 €
15+4 874 €+6 910 €-2 036 €
16+4 874 €+7 200 €-2 326 €
17+4 874 €+7 498 €-2 624 €
18+4 874 €+7 802 €-2 928 €
19+4 874 €+8 115 €-3 241 €
20+4 874 €+8 435 €-3 561 €
21+4 874 €+8 764 €-3 890 €
22+4 874 €+9 101 €-4 227 €
23+4 874 €+9 447 €-4 573 €
24+4 874 €+9 801 €-4 927 €
25+4 874 €+10 165 €-5 291 €
Total+121 850 €+154 704 €+-32 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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