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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFumel (47)
Surface260
Coût Total246 560
Loyer Annuel23 211
Rentabilité9.41%
Cashflow/mois+448
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 776,92 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Cave, 9 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

EXCLUSIVITÉ : Cette grande maison de ville entièrement restaurée, se situe dans le centre de FUMEL Elle vous offre un hall d'entrée, desservant cuisine équipée ouverte sur séjour / salle à manger, dégagement donnant sur trois chambres, salle d'eau avec w.c, buanderie, chaufferie avec pompe à chaleur, remise et cave d'environ 30 m². À l'étage : Grand palier de 17 m² faisant office de bureau avec son accès terrasse, trois chambres dont une avec salle d'eau privative et son w.c - Studio à restaurer d'environ 41 m² attenant à la terrasse. Au 2 étage : Quatre chambres supplémentaires, salle de jeux d'environ 25 m². Cette propriété vous offrira diverses possibilités par son emplacement en centre ville ainsi que ses nombreuses chambres et sa grande superficie. Idéal chambres d'hôtes !!

Ville : Fumel
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47500
Coordonnées : 44.506556, 0.983456
Total : 246 560
Prix d'acquisition : 202 000
Travaux : 28 400
Valeur du bien : 230 400
Frais de notaire : 16 160
Coût estimé : 16 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1934€/mois
Loyer annuel estimé : 23211€/an
Fourchette totale : 1464€ - 2556€/mois
Fourchette annuelle : 17567€ - 30670€/an
Rentabilité brute :9.41%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 128,39 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :293 381
Prix d'achat :202 000
Décote à l'achat :-91 381 (-31.1%)
Marge achat-revente :46 821€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 221,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 293,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 786,10
Coût de l'assurance :21 574,00
Taxe foncière : 2 321,14€/an
Soit par mois : 193,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :447,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 9 chambres.
Quantité: 9 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais peuvent bénéficier d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: Estimation de 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:480
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salle de bain:800
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€
  • Chambres:2 520
    Peinture chambres: 90 m² × 28€/m² = 2520€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fumel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Calcul : 1 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 276 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 321 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 861
Revenus locatifs : +23 211
Charges déductibles : -39 861
Résultat foncier Année 1 : -16 649(Déficit de 16 649 €)
Imputable sur revenu global : 16 649
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 461 €/an
Revenus locatifs : +23 211
Charges déductibles : -11 461
Résultat foncier Années 2+ : 11 751 €/an
Prix d'achat du bien : 202 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 300(65% de 202 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 775 €/an
Calcul : 131 300 € × 3,636% = 4 775
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 21139 8688 284-16 65716 657 €--
223 67611 2498 06412 427---
324 14911 0217 83713 128---
424 63210 7867 60113 847---
525 12510 5427 35814 583---
625 62710 2907 10615 337---
726 14010 0296 84516 111---
826 6639 7606 57616 903---
927 1969 4816 29717 715---
1027 7409 1926 00818 548---
1128 2958 8945 70919 401---
1228 8618 5855 40120 276---
1329 4388 2655 08121 173---
1430 0267 9344 75022 092---
1530 6277 5924 40823 035---
1631 2407 2394 05424 001---
1731 8646 8733 68824 992---
1832 5026 4943 31026 008---
1933 1526 1022 91827 050---
2033 8155 6972 51328 118---
2134 4915 2782 09329 213---
2235 1814 8441 66030 337---
2335 8844 3951 21131 489---
2436 6023 93174732 671---
2537 3343 45026633 884---
TOTAL743 470227 789119 786515 68116 657Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 997
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 515 681
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 874-4 997+9 871
2+4 874+3 728+1 146
3+4 874+3 938+936
4+4 874+4 154+720
5+4 874+4 375+499
6+4 874+4 601+273
7+4 874+4 833+41
8+4 874+5 071-197
9+4 874+5 315-441
10+4 874+5 564-690
11+4 874+5 820-946
12+4 874+6 083-1 209
13+4 874+6 352-1 478
14+4 874+6 628-1 754
15+4 874+6 910-2 036
16+4 874+7 200-2 326
17+4 874+7 498-2 624
18+4 874+7 802-2 928
19+4 874+8 115-3 241
20+4 874+8 435-3 561
21+4 874+8 764-3 890
22+4 874+9 101-4 227
23+4 874+9 447-4 573
24+4 874+9 801-4 927
25+4 874+10 165-5 291
Total+121 850+154 704+-32 854
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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