Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Thomas-en-Royans (26)
Surface255m²
Coût Total395 800€
Loyer Annuel30 245€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 1 137,25 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 7 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Piscine, Alarme, Non meublé

Située dans un cadre privilégié à Saint-Thomas-en-Royans, cette belle maison de 255 m² habitables vous séduira par ses volumes, son charme et la qualité de ses prestations.

Caractéristiques principales : -Terrain plat, arboré et entièrement clôturé de 760 m² -Piscine, terrasse, jardin, atelier, portail motorisé -Arrosage automatique + éclairage extérieur intégré -Source naturelle et bassin sur le terrain

La maison comprend : -7 chambres, dont une suite parentale de 27 m² avec salle d'eau et dressing -3 salles de bains, 4 sanitaires -Grand séjour, vaste salon, cuisine entièrement équipée -Climatisation réversible, menuiseries neuves (changées en 2021) -Visiophone, alarme et télésurveillance

Prestations haut de gamme : Rénovée avec goût, la maison allie le charme de l'ancien à des finitions modernes et soignées. Les matériaux et équipements ont été choisis avec exigence pour offrir un cadre de vie confortable et élégant. À noter : Un plateau de 120 m² dans les combles, entièrement aménageable selon vos projets (gîte, chambres supplémentaires, salle de loisirs…). Environnement : Un emplacement rare au pied du Vercors, idéal pour les amoureux de nature, tout en restant proche des axes de transport majeurs.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite de ce bien unique. Référence agence : 0000

Ville : Saint-Thomas-en-Royans
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26190
Coordonnées : 45.050096, 5.292253
Total : 395 800€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 82 600€
Valeur du bien : 372 600€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2520€/mois
Loyer annuel estimé : 30245€/an
Fourchette totale : 1916€ - 3315€/mois
Fourchette annuelle : 22995€ - 39781€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 174,32 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :554 452 €
Prix d'achat :290 000 €
Décote à l'achat :-264 452€ (-47.7%)
Marge achat-revente :158 652€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 932,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :115,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 048,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 094,56€
Coût de l'assurance :34 632,50€
Taxe foncière : 3 024,49€/an
Soit par mois : 252,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 520,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 300,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 32 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 255 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3.7/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 600 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 200€
    Isolation combles: 255 m² × 40€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 6000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thomas-en-Royans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 245 €/an
Calcul : 2 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 385 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 785 €
Revenus locatifs : +30 245 €
Charges déductibles : -99 785 €
Résultat foncier Année 1 : -69 540 €(Déficit de 69 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 140 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 185 €/an
Revenus locatifs : +30 245 €
Charges déductibles : -17 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48139.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 245 €99 797 €12 788 €-69 552 €21 400 €48 152 €48 152 €
230 850 €16 852 €12 442 €13 998 €--34 154 €
331 467 €16 495 €12 085 €14 972 €--19 183 €
432 096 €16 126 €11 716 €15 970 €--3 212 €
532 738 €15 745 €11 335 €16 993 €---
633 393 €15 351 €10 942 €18 042 €---
734 061 €14 945 €10 535 €19 116 €---
834 742 €14 524 €10 115 €20 218 €---
935 437 €14 090 €9 680 €21 347 €---
1036 146 €13 641 €9 232 €22 504 €---
1136 868 €13 178 €8 768 €23 691 €---
1237 606 €12 699 €8 289 €24 907 €---
1338 358 €12 204 €7 794 €26 154 €---
1439 125 €11 693 €7 283 €27 432 €---
1539 908 €11 165 €6 755 €28 743 €---
1640 706 €10 619 €6 209 €30 087 €---
1741 520 €10 055 €5 645 €31 465 €---
1842 350 €9 473 €5 063 €32 878 €---
1943 197 €8 871 €4 461 €34 327 €---
2044 061 €8 249 €3 839 €35 812 €---
2144 942 €7 606 €3 196 €37 336 €---
2245 841 €6 942 €2 532 €38 899 €---
2346 758 €6 256 €1 847 €40 502 €---
2447 693 €5 548 €1 138 €42 146 €---
2548 647 €4 815 €406 €43 832 €---
TOTAL968 755 €376 939 €184 095 €591 815 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 351 €-6 420 €+12 771 €
2+6 351 €0 €+6 351 €
3+6 351 €0 €+6 351 €
4+6 351 €0 €+6 351 €
5+6 351 €+4 134 €+2 217 €
6+6 351 €+5 412 €+939 €
7+6 351 €+5 735 €+616 €
8+6 351 €+6 065 €+286 €
9+6 351 €+6 404 €-53 €
10+6 351 €+6 751 €-400 €
11+6 351 €+7 107 €-756 €
12+6 351 €+7 472 €-1 121 €
13+6 351 €+7 846 €-1 495 €
14+6 351 €+8 230 €-1 879 €
15+6 351 €+8 623 €-2 272 €
16+6 351 €+9 026 €-2 675 €
17+6 351 €+9 439 €-3 088 €
18+6 351 €+9 863 €-3 512 €
19+6 351 €+10 298 €-3 947 €
20+6 351 €+10 744 €-4 393 €
21+6 351 €+11 201 €-4 850 €
22+6 351 €+11 670 €-5 319 €
23+6 351 €+12 151 €-5 800 €
24+6 351 €+12 644 €-6 293 €
25+6 351 €+13 149 €-6 798 €
Total+158 775 €+177 545 €+-18 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →