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Maison à vendre

VilleSaint-Thomas-en-Royans (26)
Surface255
Coût Total395 800
Loyer Annuel30 245
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+220
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 290 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 1 137,25 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 salles de bain, 7 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Piscine, Alarme, Non meublé

Située dans un cadre privilégié à Saint-Thomas-en-Royans, cette belle maison de 255 m² habitables vous séduira par ses volumes, son charme et la qualité de ses prestations.

Caractéristiques principales : -Terrain plat, arboré et entièrement clôturé de 760 m² -Piscine, terrasse, jardin, atelier, portail motorisé -Arrosage automatique + éclairage extérieur intégré -Source naturelle et bassin sur le terrain

La maison comprend : -7 chambres, dont une suite parentale de 27 m² avec salle d'eau et dressing -3 salles de bains, 4 sanitaires -Grand séjour, vaste salon, cuisine entièrement équipée -Climatisation réversible, menuiseries neuves (changées en 2021) -Visiophone, alarme et télésurveillance

Prestations haut de gamme : Rénovée avec goût, la maison allie le charme de l'ancien à des finitions modernes et soignées. Les matériaux et équipements ont été choisis avec exigence pour offrir un cadre de vie confortable et élégant. À noter : Un plateau de 120 m² dans les combles, entièrement aménageable selon vos projets (gîte, chambres supplémentaires, salle de loisirs…). Environnement : Un emplacement rare au pied du Vercors, idéal pour les amoureux de nature, tout en restant proche des axes de transport majeurs.

Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite de ce bien unique. Référence agence : 0000

Ville : Saint-Thomas-en-Royans
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26190
Coordonnées : 45.050096, 5.292253
Total : 395 800
Prix d'acquisition : 290 000
Travaux : 82 600
Valeur du bien : 372 600
Frais de notaire : 23 200
Coût estimé : 23 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2520€/mois
Loyer annuel estimé : 30245€/an
Fourchette totale : 1916€ - 3315€/mois
Fourchette annuelle : 22995€ - 39781€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 174,32 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :554 452
Prix d'achat :290 000
Décote à l'achat :-264 452 (-47.7%)
Marge achat-revente :158 652€ (28.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 932,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :115,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 048,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 094,56
Coût de l'assurance :34 632,50
Taxe foncière : 3 024,49€/an
Soit par mois : 252,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 520,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 300,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 32 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 255 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 255 m²
Raison: DPE C - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3.7/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 600(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:32 000
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 200
    Isolation combles: 255 m² × 40€/m² = 10200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:18 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 6000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 600
    Parquet flottant: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 40€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thomas-en-Royans (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 245 €/an
Calcul : 2 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 385 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 785
Revenus locatifs : +30 245
Charges déductibles : -99 785
Résultat foncier Année 1 : -69 540(Déficit de 69 540 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 140
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 185 €/an
Revenus locatifs : +30 245
Charges déductibles : -17 185
Résultat foncier Années 2+ : 13 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48139.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 290 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 24599 79712 788-69 55221 400 €48 152 €48 152 €
230 85016 85212 44213 998--34 154 €
331 46716 49512 08514 972--19 183 €
432 09616 12611 71615 970--3 212 €
532 73815 74511 33516 993---
633 39315 35110 94218 042---
734 06114 94510 53519 116---
834 74214 52410 11520 218---
935 43714 0909 68021 347---
1036 14613 6419 23222 504---
1136 86813 1788 76823 691---
1237 60612 6998 28924 907---
1338 35812 2047 79426 154---
1439 12511 6937 28327 432---
1539 90811 1656 75528 743---
1640 70610 6196 20930 087---
1741 52010 0555 64531 465---
1842 3509 4735 06332 878---
1943 1978 8714 46134 327---
2044 0618 2493 83935 812---
2144 9427 6063 19637 336---
2245 8416 9422 53238 899---
2346 7586 2561 84740 502---
2447 6935 5481 13842 146---
2548 6474 81540643 832---
TOTAL968 755376 939184 095591 81521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 815
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 351-6 420+12 771
2+6 3510+6 351
3+6 3510+6 351
4+6 3510+6 351
5+6 351+4 134+2 217
6+6 351+5 412+939
7+6 351+5 735+616
8+6 351+6 065+286
9+6 351+6 404-53
10+6 351+6 751-400
11+6 351+7 107-756
12+6 351+7 472-1 121
13+6 351+7 846-1 495
14+6 351+8 230-1 879
15+6 351+8 623-2 272
16+6 351+9 026-2 675
17+6 351+9 439-3 088
18+6 351+9 863-3 512
19+6 351+10 298-3 947
20+6 351+10 744-4 393
21+6 351+11 201-4 850
22+6 351+11 670-5 319
23+6 351+12 151-5 800
24+6 351+12 644-6 293
25+6 351+13 149-6 798
Total+158 775+177 545+-18 770
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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