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Maison à vendre

VilleVendémian (34)
Surface62m²
Coût Total115 580€
Loyer Annuel8 395€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 225,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

VENDEMIAN à vendre maison de village de type trois pièces d'une surface habitable de 62 m² avec son garage. La maison est vendue occupée, le loyer actuel est de 496 € mensuel, soit un rapport locatif de 7,8 % .Pour l'achat de cette maison veuillez contacter l'agence SAINT-BENOIT-IMMOBILIER à GIGNAC ou à ANIANE.

Ville : Vendémian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34230
Coordonnées : 43.580115, 3.571512
Total : 115 580€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 109 500€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 14.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8395€/an
Fourchette totale : 533€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6399€ - 11015€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 969,03 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 080 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-46 080€ (-37.7%)
Marge achat-revente :6 500€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 595,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 309,27€
Coût de l'assurance :8 668,50€
Taxe foncière : 839,53€/an
Soit par mois : 69,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 4 m² de salle de bain
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - aucune photo fournie, état présumé très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de mobilier et de l'électroménager, peinture
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 1500€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant peinture et mise à jour mobilier, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (incluant pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendémian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 395 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 580 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 451 €
Revenus locatifs : +8 395 €
Charges déductibles : -38 451 €
Résultat foncier Année 1 : -30 056 €(Déficit de 30 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 951 €/an
Revenus locatifs : +8 395 €
Charges déductibles : -4 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 444 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8655.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 395 €38 455 €3 769 €-30 060 €21 400 €8 660 €8 660 €
28 563 €4 853 €3 667 €3 710 €--4 950 €
38 735 €4 749 €3 562 €3 986 €--964 €
48 909 €4 640 €3 454 €4 269 €---
59 087 €4 528 €3 342 €4 559 €---
69 269 €4 413 €3 226 €4 856 €---
79 455 €4 293 €3 107 €5 161 €---
89 644 €4 170 €2 983 €5 474 €---
99 836 €4 042 €2 856 €5 795 €---
1010 033 €3 910 €2 724 €6 123 €---
1110 234 €3 773 €2 587 €6 460 €---
1210 439 €3 632 €2 446 €6 806 €---
1310 647 €3 487 €2 300 €7 161 €---
1410 860 €3 336 €2 150 €7 524 €---
1511 077 €3 180 €1 994 €7 897 €---
1611 299 €3 020 €1 833 €8 279 €---
1711 525 €2 853 €1 667 €8 672 €---
1811 755 €2 681 €1 495 €9 074 €---
1911 991 €2 504 €1 318 €9 487 €---
2012 230 €2 320 €1 134 €9 910 €---
2112 475 €2 131 €944 €10 344 €---
2212 725 €1 935 €748 €10 790 €---
2312 979 €1 732 €546 €11 247 €---
2413 239 €1 523 €336 €11 716 €---
2513 503 €1 306 €120 €12 197 €---
TOTAL268 905 €117 466 €54 309 €151 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €+991 €+772 €
5+1 763 €+1 368 €+395 €
6+1 763 €+1 457 €+306 €
7+1 763 €+1 548 €+215 €
8+1 763 €+1 642 €+121 €
9+1 763 €+1 738 €+25 €
10+1 763 €+1 837 €-74 €
11+1 763 €+1 938 €-175 €
12+1 763 €+2 042 €-279 €
13+1 763 €+2 148 €-385 €
14+1 763 €+2 257 €-494 €
15+1 763 €+2 369 €-606 €
16+1 763 €+2 484 €-721 €
17+1 763 €+2 602 €-839 €
18+1 763 €+2 722 €-959 €
19+1 763 €+2 846 €-1 083 €
20+1 763 €+2 973 €-1 210 €
21+1 763 €+3 103 €-1 340 €
22+1 763 €+3 237 €-1 474 €
23+1 763 €+3 374 €-1 611 €
24+1 763 €+3 515 €-1 752 €
25+1 763 €+3 659 €-1 896 €
Total+44 075 €+45 432 €+-1 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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