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Achat : Appartement Bergerac (24100)

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface58
Coût Total120 790
Loyer Annuel7 124
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 431,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : Appartement idéalement situé ! - À VENDRE : Appartement idéalement situé dans un quartier calme et agréable proche du centre ville. Ce bien immobilier se distingue par son potentiel et ses caractéristiques pratiques. Situé en rdc d'une petite copropriété vous bénéficiez d'une cuisine équipée ouverte sur le séjour ainsi que de deux chambres. Petite copropriété de 3 lots et pratiquement aucune charge. Le petit plus : un patio extérieur pour profitez d'un moment de détente.

Ce bien représente une belle opportunité pour ceux qui recherchent un logement à personnaliser selon leurs envies. N'attendez plus pour visiter cet appartement qui pourrait devenir votre futur cocon. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 3 lots. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/bergerac-24100/781 . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 915 et 1 237 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/bergerac-24100/781

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.848686, 0.490526
Total : 120 790
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 31 150
Valeur du bien : 114 150
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7124€/an
Fourchette totale : 441€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5292€ - 9591€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 632,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 683,34
Coût de l'assurance :10 267,15
Taxe foncière : 712,42€/an
Soit par mois : 59,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à la classe énergétique D.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 150(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre pour peinture, électricité et menuiseries)
  • Cuisine:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 750
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 790 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 328
Revenus locatifs : +7 124
Charges déductibles : -36 328
Résultat foncier Année 1 : -29 204(Déficit de 29 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 804
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 178 €/an
Revenus locatifs : +7 124
Charges déductibles : -5 178
Résultat foncier Années 2+ : 1 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7803.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 12436 3324 059-29 20721 400 €7 807 €7 807 €
27 2675 0743 9512 193--5 615 €
37 4124 9623 8392 450--3 165 €
47 5604 8473 7242 713--452 €
57 7114 7283 6052 984---
67 8664 6043 4813 261---
78 0234 4773 3533 546---
88 1834 3443 2213 839---
98 3474 2083 0854 139---
108 5144 0662 9434 448---
118 6843 9202 7974 764---
128 8583 7692 6465 089---
139 0353 6122 4895 423---
149 2163 4502 3275 766---
159 4003 2832 1606 117---
169 5883 1091 9866 479---
179 7802 9301 8076 850---
189 9762 7451 6217 231---
1910 1752 5531 4307 622---
2010 3792 3541 2318 025---
2110 5862 1491 0268 437---
2210 7981 9368138 862---
2311 0141 7165939 298---
2411 2341 4893669 745---
2511 4591 25413010 205---
TOTAL228 190117 91158 683110 27921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 279
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 124 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496-6 420+7 916
2+1 4960+1 496
3+1 4960+1 496
4+1 4960+1 496
5+1 496+760+736
6+1 496+978+518
7+1 496+1 064+432
8+1 496+1 152+344
9+1 496+1 242+254
10+1 496+1 334+162
11+1 496+1 429+67
12+1 496+1 527-31
13+1 496+1 627-131
14+1 496+1 730-234
15+1 496+1 835-339
16+1 496+1 944-448
17+1 496+2 055-559
18+1 496+2 169-673
19+1 496+2 287-791
20+1 496+2 407-911
21+1 496+2 531-1 035
22+1 496+2 659-1 163
23+1 496+2 789-1 293
24+1 496+2 924-1 428
25+1 496+3 062-1 566
Total+37 400+33 084+4 316
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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