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Détails du bien

Bien expiré
VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface48m²
Coût Total192 920€
Loyer Annuel15 136€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois-999€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 3 104,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Laforêt vous présente , dans la Résidence/services Les HESPERIDES un appartement de deux pièces d'une surface de 50m² , refait à neuf, il est situé au premier étage et donne sur le jardin de la copropriété, exposé Sud-Est sans vis à vis avec une belle vue dégagée sur la Vallée de la MARNE. Il est composé d'une entrée, séjour donnant sur un balcon, cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, salle d'eau, wc séparés et une cave .CHARGES ET SERVICES: 1125 € /MOIS ( restauration, gardien 24/24, activités) A 5min du RER A et du centre ville Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Total : 192 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 181 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15136€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 12440€ - 18418€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :953,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 109,51€
Coût de l'assurance :16 880,50€
Taxe foncière : 1 513,63€/an
Soit par mois : 126,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 125,00€/mois
Soit par an : 13 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 261,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 260,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-999,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire, en fonction des normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du système de production d'eau chaude, mise à jour si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 136 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 920 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 13 500 €/an
Calcul : 1 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 126 €
Revenus locatifs : +15 136 €
Charges déductibles : -54 126 €
Résultat foncier Année 1 : -38 990 €(Déficit de 38 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 126 €/an
Revenus locatifs : +15 136 €
Charges déductibles : -22 126 €
Résultat foncier Années 2+ : -6 990 €/an(Déficit de 6 990 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17590.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 136 €54 133 €6 444 €-38 996 €21 400 €17 596 €17 596 €
215 439 €21 961 €6 272 €-6 522 €6 522 €-17 596 €
315 748 €21 784 €6 095 €-6 036 €6 036 €-17 596 €
416 063 €21 600 €5 911 €-5 537 €5 537 €-17 596 €
516 384 €21 410 €5 721 €-5 026 €5 026 €-17 596 €
616 712 €21 214 €5 525 €-4 502 €4 502 €-17 596 €
717 046 €21 011 €5 322 €-3 965 €3 965 €-17 596 €
817 387 €20 801 €5 112 €-3 414 €3 414 €-17 596 €
917 735 €20 583 €4 895 €-2 849 €2 849 €-17 596 €
1018 089 €20 359 €4 670 €-2 269 €2 269 €-17 596 €
1118 451 €20 126 €4 437 €-1 675 €1 675 €-17 596 €
1218 820 €19 886 €4 197 €-1 066 €1 066 €--
1319 196 €19 637 €3 948 €-441 €441 €--
1419 580 €19 380 €3 691 €200 €---
1519 972 €19 114 €3 425 €858 €---
1620 371 €18 839 €3 150 €1 533 €---
1720 779 €18 554 €2 865 €2 225 €---
1821 194 €18 260 €2 571 €2 935 €---
1921 618 €17 955 €2 266 €3 663 €---
2022 051 €17 640 €1 951 €4 410 €---
2122 492 €17 314 €1 626 €5 177 €---
2222 942 €16 977 €1 289 €5 964 €---
2323 400 €16 629 €940 €6 771 €---
2423 868 €16 268 €580 €7 600 €---
2524 346 €15 896 €207 €8 450 €---
TOTAL484 819 €517 331 €93 110 €-32 512 €64 703 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 19 411 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -32 512 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 179 €-6 420 €+9 599 €
2+3 179 €-1 957 €+5 136 €
3+3 179 €-1 811 €+4 990 €
4+3 179 €-1 661 €+4 840 €
5+3 179 €-1 508 €+4 687 €
6+3 179 €-1 351 €+4 530 €
7+3 179 €-1 189 €+4 368 €
8+3 179 €-1 024 €+4 203 €
9+3 179 €-855 €+4 034 €
10+3 179 €-681 €+3 860 €
11+3 179 €-503 €+3 682 €
12+3 179 €-320 €+3 499 €
13+3 179 €-132 €+3 311 €
14+3 179 €+60 €+3 119 €
15+3 179 €+257 €+2 922 €
16+3 179 €+460 €+2 719 €
17+3 179 €+667 €+2 512 €
18+3 179 €+880 €+2 299 €
19+3 179 €+1 099 €+2 080 €
20+3 179 €+1 323 €+1 856 €
21+3 179 €+1 553 €+1 626 €
22+3 179 €+1 789 €+1 390 €
23+3 179 €+2 031 €+1 148 €
24+3 179 €+2 280 €+899 €
25+3 179 €+2 535 €+644 €
Total+79 475 €-4 475 €+83 950 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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