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Studio 1 pièce 23 m²

VilleMarseille 3e (13)
Surface23m²
Coût Total78 780€
Loyer Annuel4 463€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 1 695,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Studio 1 pièce 23 m²

Situé sur la place CAFFO, ce studio au deuxième et dernier étage d’un immeuble ancien offre un beau potentiel après rénovation complète.

L’appartement se compose d’une pièce principale faisant office de séjour et chambre, d’une cuisine indépendante ainsi que d’une salle d’eau avec WC.

Exposé plein sud, le bien bénéficie d’une bonne luminosité tout au long de la journée.

Emplacement pratique avec commerces et transports en commun (bus) au pied de l’immeuble, et arrivée prochaine du tramway à proximité immédiate.

Copropriété à syndic bénévole, permettant de limiter les charges.

Idéal pour un investissement locatif ou un premier projet avec travaux.

Charges : 32euros/mois / TF : 281euros/an / DPE : F

Surface : 23 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2026

Consommation énergie primaire : 394 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.312750, 5.384560
Total : 78 780€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 36 660€
Valeur du bien : 75 660€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 372€/mois
Loyer annuel estimé : 4463€/an
Fourchette totale : 293€ - 471€/mois
Fourchette annuelle : 3521€ - 5656€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 675,14 €/m²
Basé sur :260 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 528 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+472€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-40 252€ (-104.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 407,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 642,17€
Coût de l'assurance :6 696,30€
Taxe foncière : 281,00€/an
Soit par mois : 23,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 32,00€/mois
Soit par an : 384,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 371,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 462,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations obsolètes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 1 chambre (état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 660 €(1 594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:1 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, pose comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (baignoire, lavabo, WC, carrelage, pose comprise)
  • Salon:560€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambre: Revêtement sol (parquet flottant) 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs et plafonds 30 m² × 30€/m² = 900€, Réfection électricité 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 372 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 463 €/an
Calcul : 372 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 543 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 281 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 136 €
Revenus locatifs : +4 463 €
Charges déductibles : -40 136 €
Résultat foncier Année 1 : -35 673 €(Déficit de 35 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 476 €/an
Revenus locatifs : +4 463 €
Charges déductibles : -3 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14273.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 463 €40 138 €2 545 €-35 676 €21 400 €14 276 €14 276 €
24 552 €3 409 €2 476 €1 142 €--13 133 €
34 643 €3 338 €2 405 €1 305 €--11 828 €
44 736 €3 265 €2 332 €1 471 €--10 358 €
54 830 €3 189 €2 256 €1 641 €--8 716 €
64 927 €3 111 €2 178 €1 816 €--6 900 €
75 026 €3 030 €2 097 €1 996 €--4 904 €
85 126 €2 946 €2 013 €2 180 €--2 724 €
95 229 €2 860 €1 927 €2 369 €--355 €
105 333 €2 770 €1 837 €2 563 €---
115 440 €2 678 €1 745 €2 762 €---
125 549 €2 583 €1 650 €2 966 €---
135 660 €2 484 €1 551 €3 175 €---
145 773 €2 382 €1 450 €3 390 €---
155 888 €2 277 €1 344 €3 611 €---
166 006 €2 169 €1 236 €3 837 €---
176 126 €2 056 €1 124 €4 070 €---
186 249 €1 941 €1 008 €4 308 €---
196 374 €1 821 €888 €4 553 €---
206 501 €1 697 €764 €4 804 €---
216 631 €1 569 €636 €5 062 €---
226 764 €1 437 €504 €5 327 €---
236 899 €1 300 €368 €5 599 €---
247 037 €1 159 €226 €5 878 €---
257 178 €1 014 €81 €6 164 €---
TOTAL142 937 €96 623 €36 642 €46 314 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 314 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+937 €-6 420 €+7 357 €
2+937 €0 €+937 €
3+937 €0 €+937 €
4+937 €0 €+937 €
5+937 €0 €+937 €
6+937 €0 €+937 €
7+937 €0 €+937 €
8+937 €0 €+937 €
9+937 €0 €+937 €
10+937 €+662 €+275 €
11+937 €+829 €+108 €
12+937 €+890 €+47 €
13+937 €+953 €-16 €
14+937 €+1 017 €-80 €
15+937 €+1 083 €-146 €
16+937 €+1 151 €-214 €
17+937 €+1 221 €-284 €
18+937 €+1 292 €-355 €
19+937 €+1 366 €-429 €
20+937 €+1 441 €-504 €
21+937 €+1 519 €-582 €
22+937 €+1 598 €-661 €
23+937 €+1 680 €-743 €
24+937 €+1 763 €-826 €
25+937 €+1 849 €-912 €
Total+23 425 €+13 894 €+9 531 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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