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Maison - 5 pièce(s) - 147 m²

VilleCourcité (53)
Surface147
Coût Total138 960
Loyer Annuel10 305
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+44
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 581,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR179355 : Dans un hameau, propriété comprenant deux habitations, 1ère : entrée, séjour avec cuisine, chambre, sde+wc, buanderie, sdb+wc, étage: chambre, 2 greniers. 2de à rénover : séjour avec cheminée, cuisine, grenier au-dessus Deux dépendances en pierres avec grenier. Éligible à la fibre. Un havre de paix à découvrir. - Mentions légales : Proposé à la vente à 85500 Euros (Dont 6.88% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 80000 Euros) - DPE réalisé le : 10/12/2024 - Classe-Energie E : 323 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2050 et 2820 Euros - Affaire suivie par Mme Véronique Girault-Gosselin (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Andouille - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Courcité
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.326428, -0.281551
Total : 138 960
Prix d'acquisition : 85 500
Travaux : 46 620
Valeur du bien : 132 120
Frais de notaire : 6 840
Coût estimé : 6 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147
Loyer prédit : 5.84€/m²/mois
Fourchette : 4.53€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10305€/an
Fourchette totale : 666€ - 1107€/mois
Fourchette annuelle : 7992€ - 13287€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :124 384
Prix d'achat :85 500
Décote à l'achat :-38 884 (-31.3%)
Marge achat-revente :-14 576€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,11€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 729,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 192,39
Coût de l'assurance :15 633,00
Taxe foncière : 1 030,53€/an
Soit par mois : 85,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 858,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, peinture et remplacement du mobilier usé
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 620(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 820
    Isolation combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Courcité), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 305 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 960 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 733
Revenus locatifs : +10 305
Charges déductibles : -52 733
Résultat foncier Année 1 : -42 428(Déficit de 42 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 028
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 113 €/an
Revenus locatifs : +10 305
Charges déductibles : -6 113
Résultat foncier Années 2+ : 4 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21028.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 30552 7384 462-42 43321 400 €21 033 €21 033 €
210 5115 9974 3414 514--16 518 €
310 7225 8724 2164 850--11 669 €
410 9365 7434 0875 193--6 476 €
511 1555 6103 9545 545--931 €
611 3785 4723 8165 906---
711 6055 3303 6746 275---
811 8385 1833 5276 654---
912 0745 0313 3767 043---
1012 3164 8753 2197 441---
1112 5624 7133 0577 849---
1212 8134 5462 8908 268---
1313 0704 3732 7178 697---
1413 3314 1942 5399 136---
1513 5984 0102 3549 587---
1613 8703 8202 16410 050---
1714 1473 6231 96710 524---
1814 4303 4201 76411 010---
1914 7183 2101 55411 508---
2015 0132 9931 33712 020---
2115 3132 7691 11312 544---
2215 6192 53888213 081---
2315 9322 29964313 633---
2416 2502 05239614 198---
2516 5751 79714114 778---
TOTAL330 081152 20964 192177 87221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 872
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 164 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 164-6 420+8 584
2+2 1640+2 164
3+2 1640+2 164
4+2 1640+2 164
5+2 1640+2 164
6+2 164+1 493+671
7+2 164+1 883+281
8+2 164+1 996+168
9+2 164+2 113+51
10+2 164+2 232-68
11+2 164+2 355-191
12+2 164+2 480-316
13+2 164+2 609-445
14+2 164+2 741-577
15+2 164+2 876-712
16+2 164+3 015-851
17+2 164+3 157-993
18+2 164+3 303-1 139
19+2 164+3 453-1 289
20+2 164+3 606-1 442
21+2 164+3 763-1 599
22+2 164+3 924-1 760
23+2 164+4 090-1 926
24+2 164+4 259-2 095
25+2 164+4 433-2 269
Total+54 100+53 362+738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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