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EXCLUSIVITÉ – Appartement 5 pièces de plus de 100 m²

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface100
Coût Total237 150
Loyer Annuel20 699
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+296
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Foncia vous propose en exclusivité ce bel appartement 5 pièces situé au 3ᵉ étage d’une résidence bien entretenue. D’une surface de plus de 100 m², il offre de très beaux volumes et une distribution des pièces particulièrement agréable, idéale pour une vie de famille.

Baigné de lumière grâce à son exposition ouest, l’appartement bénéficie d’un excellent confort avec double vitrage et volets électriques. Les espaces sont généreux et permettent d’imaginer facilement un intérieur chaleureux et fonctionnel.

Ce bien est complété par une cave ainsi que une place de parking, des atouts appréciables au quotidien.

Un appartement aux belles surfaces, lumineux et confortable, à découvrir sans tarder.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez votre agence Foncia.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.869015, 2.527936
Total : 237 150
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 21 150
Valeur du bien : 221 150
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1725€/mois
Loyer annuel estimé : 20699€/an
Fourchette totale : 1448€ - 2055€/mois
Fourchette annuelle : 17375€ - 24660€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 659,7 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 970
Prix d'achat :200 000
Décote à l'achat :-65 970 (-24.8%)
Marge achat-revente :28 820€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 018,64
Coût de l'assurance :20 750,62
Taxe foncière : 2 069,95€/an
Soit par mois : 172,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 724,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et du revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 150(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:2 700
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Vérification électricité: 200€, Revêtement de sol: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 340€
  • Salon:950
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification électricité: 200€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 699 €/an
Calcul : 1 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 150 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 246
Revenus locatifs : +20 699
Charges déductibles : -32 246
Résultat foncier Année 1 : -11 547(Déficit de 11 547 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 847
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 096 €/an
Revenus locatifs : +20 699
Charges déductibles : -11 096
Résultat foncier Années 2+ : 9 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 846.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 69932 2548 204-11 55410 700 €854 €854 €
221 11310 8897 98910 224---
321 53610 6667 76610 869---
421 96610 4367 53611 531---
522 40610 1977 29712 209---
622 8549 9507 05012 904---
723 3119 6946 79413 617---
823 7779 4296 52914 348---
924 2539 1556 25515 098---
1024 7388 8705 97015 868---
1125 2338 5765 67616 657---
1225 7378 2715 37117 466---
1326 2527 9555 05518 297---
1426 7777 6284 72919 148---
1527 3137 2904 39020 023---
1627 8596 9394 03920 919---
1728 4166 5763 67621 840---
1828 9846 2003 30022 784---
1929 5645 8112 91123 753---
2030 1555 4082 50824 747---
2130 7584 9902 09025 768---
2231 3744 5581 65826 816---
2332 0014 1101 21027 891---
2432 6413 64774728 994---
2533 2943 16626630 127---
TOTAL663 011212 668119 019450 34310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 343
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 347-3 210+7 557
2+4 347+2 811+1 536
3+4 347+3 261+1 086
4+4 347+3 459+888
5+4 347+3 663+684
6+4 347+3 871+476
7+4 347+4 085+262
8+4 347+4 304+43
9+4 347+4 529-182
10+4 347+4 760-413
11+4 347+4 997-650
12+4 347+5 240-893
13+4 347+5 489-1 142
14+4 347+5 745-1 398
15+4 347+6 007-1 660
16+4 347+6 276-1 929
17+4 347+6 552-2 205
18+4 347+6 835-2 488
19+4 347+7 126-2 779
20+4 347+7 424-3 077
21+4 347+7 730-3 383
22+4 347+8 045-3 698
23+4 347+8 367-4 020
24+4 347+8 698-4 351
25+4 347+9 038-4 691
Total+108 675+135 103+-26 428
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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