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EXCLUSIVITÉ – Appartement 5 pièces de plus de 100 m²

Bien expiré
VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface100m²
Coût Total237 150€
Loyer Annuel20 699€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Foncia vous propose en exclusivité ce bel appartement 5 pièces situé au 3ᵉ étage d’une résidence bien entretenue. D’une surface de plus de 100 m², il offre de très beaux volumes et une distribution des pièces particulièrement agréable, idéale pour une vie de famille.

Baigné de lumière grâce à son exposition ouest, l’appartement bénéficie d’un excellent confort avec double vitrage et volets électriques. Les espaces sont généreux et permettent d’imaginer facilement un intérieur chaleureux et fonctionnel.

Ce bien est complété par une cave ainsi que une place de parking, des atouts appréciables au quotidien.

Un appartement aux belles surfaces, lumineux et confortable, à découvrir sans tarder.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez votre agence Foncia.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 460 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.869015, 2.527936
Total : 237 150€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 21 150€
Valeur du bien : 221 150€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1725€/mois
Loyer annuel estimé : 20699€/an
Fourchette totale : 1448€ - 2055€/mois
Fourchette annuelle : 17375€ - 24660€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 659,7 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 970 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-65 970€ (-24.8%)
Marge achat-revente :28 820€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 187,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :69,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 018,64€
Coût de l'assurance :20 750,62€
Taxe foncière : 2 069,95€/an
Soit par mois : 172,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 724,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 428,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité et du revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 150 €(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Vérification électricité: 200€, Revêtement de sol: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 340€
  • Salon:950€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification électricité: 200€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 699 €/an
Calcul : 1 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 246 €
Revenus locatifs : +20 699 €
Charges déductibles : -32 246 €
Résultat foncier Année 1 : -11 547 €(Déficit de 11 547 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 096 €/an
Revenus locatifs : +20 699 €
Charges déductibles : -11 096 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 846.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 699 €32 254 €8 204 €-11 554 €10 700 €854 €854 €
221 113 €10 889 €7 989 €10 224 €---
321 536 €10 666 €7 766 €10 869 €---
421 966 €10 436 €7 536 €11 531 €---
522 406 €10 197 €7 297 €12 209 €---
622 854 €9 950 €7 050 €12 904 €---
723 311 €9 694 €6 794 €13 617 €---
823 777 €9 429 €6 529 €14 348 €---
924 253 €9 155 €6 255 €15 098 €---
1024 738 €8 870 €5 970 €15 868 €---
1125 233 €8 576 €5 676 €16 657 €---
1225 737 €8 271 €5 371 €17 466 €---
1326 252 €7 955 €5 055 €18 297 €---
1426 777 €7 628 €4 729 €19 148 €---
1527 313 €7 290 €4 390 €20 023 €---
1627 859 €6 939 €4 039 €20 919 €---
1728 416 €6 576 €3 676 €21 840 €---
1828 984 €6 200 €3 300 €22 784 €---
1929 564 €5 811 €2 911 €23 753 €---
2030 155 €5 408 €2 508 €24 747 €---
2130 758 €4 990 €2 090 €25 768 €---
2231 374 €4 558 €1 658 €26 816 €---
2332 001 €4 110 €1 210 €27 891 €---
2432 641 €3 647 €747 €28 994 €---
2533 294 €3 166 €266 €30 127 €---
TOTAL663 011 €212 668 €119 019 €450 343 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 347 €-3 210 €+7 557 €
2+4 347 €+2 811 €+1 536 €
3+4 347 €+3 261 €+1 086 €
4+4 347 €+3 459 €+888 €
5+4 347 €+3 663 €+684 €
6+4 347 €+3 871 €+476 €
7+4 347 €+4 085 €+262 €
8+4 347 €+4 304 €+43 €
9+4 347 €+4 529 €-182 €
10+4 347 €+4 760 €-413 €
11+4 347 €+4 997 €-650 €
12+4 347 €+5 240 €-893 €
13+4 347 €+5 489 €-1 142 €
14+4 347 €+5 745 €-1 398 €
15+4 347 €+6 007 €-1 660 €
16+4 347 €+6 276 €-1 929 €
17+4 347 €+6 552 €-2 205 €
18+4 347 €+6 835 €-2 488 €
19+4 347 €+7 126 €-2 779 €
20+4 347 €+7 424 €-3 077 €
21+4 347 €+7 730 €-3 383 €
22+4 347 €+8 045 €-3 698 €
23+4 347 €+8 367 €-4 020 €
24+4 347 €+8 698 €-4 351 €
25+4 347 €+9 038 €-4 691 €
Total+108 675 €+135 103 €+-26 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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