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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface84m²
Coût Total113 400€
Loyer Annuel11 853€
Rentabilité10.45%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Exposition sud

Nous vous proposons, dans le coeur du centre historique d'Epinal , avec vue sur la Place des Vosges, ce bel appartement T2 de 85m2. Le bien se situe au troisième étage d'une petite copropriété (4 lots), et se compose comme suit : Un vaste dégagement à l'entrée, un W-C, une buanderie, une cuisine toute équipée ouverte sur le séjour orienté plein sud, une belle chambre et une salle de bains. L'appartement, orienté plein sud, bénéficie d'une belle très belle luminosité. Aucune procédure en cours dans la copropriété. Une belle opportunité pour un premier achat ou même un investissement locatif !

Copropriété de 4 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1025.00 euros. Olivier BREDARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.176260, 6.452033
Total : 113 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 9.29€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11853€/an
Fourchette totale : 781€ - 1250€/mois
Fourchette annuelle : 9368€ - 14997€/an
Rentabilité brute :10.45%
Fourchette de rentabilité :8.26% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,04 €/m²
Basé sur :349 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 395 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-7 395€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-1 005€ (-0.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 593,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 093,06€
Coût de l'assurance :9 639,00€
Taxe foncière : 1 185,29€/an
Soit par mois : 98,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,42€/mois
Soit par an : 1 025,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 987,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 853 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 185 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 025 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 402 €/an
Revenus locatifs : +11 853 €
Charges déductibles : -6 402 €
Résultat foncier : 5 450 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 853 €6 406 €3 810 €5 447 €---
212 090 €6 305 €3 709 €5 785 €---
312 332 €6 200 €3 604 €6 131 €---
412 578 €6 092 €3 496 €6 486 €---
512 830 €5 980 €3 384 €6 850 €---
613 087 €5 864 €3 268 €7 222 €---
713 348 €5 744 €3 148 €7 604 €---
813 615 €5 620 €3 024 €7 995 €---
913 888 €5 492 €2 896 €8 396 €---
1014 165 €5 359 €2 763 €8 806 €---
1114 449 €5 222 €2 626 €9 227 €---
1214 738 €5 080 €2 484 €9 658 €---
1315 032 €4 933 €2 337 €10 100 €---
1415 333 €4 781 €2 185 €10 552 €---
1515 640 €4 623 €2 028 €11 016 €---
1615 952 €4 461 €1 865 €11 492 €---
1716 271 €4 292 €1 696 €11 979 €---
1816 597 €4 118 €1 522 €12 479 €---
1916 929 €3 938 €1 342 €12 991 €---
2017 267 €3 752 €1 156 €13 516 €---
2117 613 €3 559 €963 €14 054 €---
2217 965 €3 359 €763 €14 606 €---
2318 324 €3 153 €557 €15 172 €---
2418 691 €2 939 €343 €15 752 €---
2519 065 €2 718 €122 €16 346 €---
TOTAL379 651 €119 989 €55 093 €259 662 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 662 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 489 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 489 €+1 634 €+855 €
2+2 489 €+1 736 €+753 €
3+2 489 €+1 839 €+650 €
4+2 489 €+1 946 €+543 €
5+2 489 €+2 055 €+434 €
6+2 489 €+2 167 €+322 €
7+2 489 €+2 281 €+208 €
8+2 489 €+2 399 €+90 €
9+2 489 €+2 519 €-30 €
10+2 489 €+2 642 €-153 €
11+2 489 €+2 768 €-279 €
12+2 489 €+2 897 €-408 €
13+2 489 €+3 030 €-541 €
14+2 489 €+3 166 €-677 €
15+2 489 €+3 305 €-816 €
16+2 489 €+3 448 €-959 €
17+2 489 €+3 594 €-1 105 €
18+2 489 €+3 744 €-1 255 €
19+2 489 €+3 897 €-1 408 €
20+2 489 €+4 055 €-1 566 €
21+2 489 €+4 216 €-1 727 €
22+2 489 €+4 382 €-1 893 €
23+2 489 €+4 551 €-2 062 €
24+2 489 €+4 725 €-2 236 €
25+2 489 €+4 904 €-2 415 €
Total+62 225 €+77 899 €+-15 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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