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Maison 8 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleBanyuls-dels-Aspres (66)
Surface100m²
Coût Total134 440€
Loyer Annuel12 865€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+261€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 760 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 100 m² - Maison 8 pièces 100 m²

Située à 15 minutes de la mer, de l'Espagne et de Perpignan, cette maison 1 face et sans extérieur de 100m2 + 50m2 de stockage au rez de chaussée sera idéal pour un investissement locatif ou pour une grande famille recherchant une maison aux beaux volumes avec un petit budget. Proposée à un petit prix, cette bâtisse possède deux gros avantages.

  • Le premier : Deux compteurs électriques, permettant de créer deux appartements de Type 3, un par palier.
  • Le deuxième : De gros travaux, permettant de pouvoir créer un gros déficit foncier, idéal pour les investisseurs. Les appartements pourront se louer environ 550EUR chacun.

En plein coeur du village, stationnement à proximité et petits commerces. Foncier faible.

Pour plus d'informations, merci de contacter Baux Benjamin au [Coordonnées masquées].

Surface : 100 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Banyuls-dels-Aspres
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.566796, 2.881637
Total : 134 440€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 52 360€
Valeur du bien : 128 360€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 14.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1072€/mois
Loyer annuel estimé : 12865€/an
Fourchette totale : 787€ - 1461€/mois
Fourchette annuelle : 9438€ - 17535€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 13.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :40,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 704,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 670,46€
Coût de l'assurance :12 099,60€
Taxe foncière : 1 286,47€/an
Soit par mois : 107,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 072,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 811,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et peinture dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
EscalierRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation et peinture des murs de l'escalier
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 360 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 36€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 875€ = 10500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (mobilier et électroménager inclus)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant 40 m² × 67€/m² = 2680€, Peinture 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2120€
  • Salon:360€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Entrée:150€
    Rénovation entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Escalier:150€
    Rénovation escalier: 5 m² × 30€/m² = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Banyuls-dels-Aspres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 865 €/an
Calcul : 1 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 440 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 286 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 603 €
Revenus locatifs : +12 865 €
Charges déductibles : -58 603 €
Résultat foncier Année 1 : -45 739 €(Déficit de 45 739 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 339 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 243 €/an
Revenus locatifs : +12 865 €
Charges déductibles : -6 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24338.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 865 €58 608 €4 477 €-45 743 €21 400 €24 343 €24 343 €
213 122 €6 128 €4 358 €6 994 €--17 349 €
313 384 €6 005 €4 234 €7 380 €--9 969 €
413 652 €5 877 €4 107 €7 775 €--2 194 €
513 925 €5 745 €3 975 €8 180 €---
614 204 €5 608 €3 838 €8 595 €---
714 488 €5 467 €3 697 €9 020 €---
814 777 €5 321 €3 551 €9 456 €---
915 073 €5 170 €3 400 €9 903 €---
1015 374 €5 014 €3 243 €10 361 €---
1115 682 €4 852 €3 082 €10 830 €---
1215 996 €4 685 €2 915 €11 310 €---
1316 316 €4 512 €2 742 €11 803 €---
1416 642 €4 334 €2 563 €12 308 €---
1516 975 €4 149 €2 378 €12 826 €---
1617 314 €3 958 €2 187 €13 357 €---
1717 660 €3 760 €1 989 €13 901 €---
1818 014 €3 555 €1 785 €14 458 €---
1918 374 €3 344 €1 573 €15 030 €---
2018 741 €3 125 €1 355 €15 616 €---
2119 116 €2 899 €1 128 €16 217 €---
2219 499 €2 665 €895 €16 834 €---
2319 889 €2 423 €653 €17 466 €---
2420 286 €2 173 €402 €18 114 €---
2520 692 €1 914 €143 €18 778 €---
TOTAL412 059 €161 292 €64 670 €250 768 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 768 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 702 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 702 €-6 420 €+9 122 €
2+2 702 €0 €+2 702 €
3+2 702 €0 €+2 702 €
4+2 702 €0 €+2 702 €
5+2 702 €+1 796 €+906 €
6+2 702 €+2 579 €+123 €
7+2 702 €+2 706 €-4 €
8+2 702 €+2 837 €-135 €
9+2 702 €+2 971 €-269 €
10+2 702 €+3 108 €-406 €
11+2 702 €+3 249 €-547 €
12+2 702 €+3 393 €-691 €
13+2 702 €+3 541 €-839 €
14+2 702 €+3 692 €-990 €
15+2 702 €+3 848 €-1 146 €
16+2 702 €+4 007 €-1 305 €
17+2 702 €+4 170 €-1 468 €
18+2 702 €+4 337 €-1 635 €
19+2 702 €+4 509 €-1 807 €
20+2 702 €+4 685 €-1 983 €
21+2 702 €+4 865 €-2 163 €
22+2 702 €+5 050 €-2 348 €
23+2 702 €+5 240 €-2 538 €
24+2 702 €+5 434 €-2 732 €
25+2 702 €+5 633 €-2 931 €
Total+67 550 €+75 230 €+-7 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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