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Appartement Saint Etienne 2 pièce(s) 40.26 m2 Centre-ville

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface40.26m²
Coût Total56 880€
Loyer Annuel5 376€
Rentabilité9.45%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 46 000 €
Surface : 40.26 m²
Prix au m² : 1 142,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Idéalement situé en plein centre-ville de Saint-Étienne, à deux pas de l'Hôtel de Ville, découvrez cet appartement de 40 m² situé au dernier étage avec ascenseur d'un immeuble bien entretenu. L'appartement se compose de :

  • Une pièce de vie lumineuse,
  • Une chambre indépendante,
  • Un espace cuisine ouvert,
  • Une salle d' eau avec toilettes séparés. Grâce à sa situation en dernier étage, le bien bénéficie d'un calme appréciable et d'une belle luminosité. Les atouts:
  • Emplacement privilégié : commerces, transports, écoles, restaurants et services accessibles à pied,
  • Chauffage individuel,
  • Idéal pour premier achat, investissement locatif ou pied-à-terre,
  • Dernier étage avec ascenseur Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous sans tarder.
  • https://st-etienne-nord.guy-hoquet.com/media/192309/1/0/1/Bar%C3%AAme+honoraires.pdf
Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439577, 4.385919
Total : 56 880€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 53 200€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40.26m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5376€/an
Fourchette totale : 339€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4069€ - 7104€/an
Rentabilité brute :9.45%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 12.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :283,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :16,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 300,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 272,10€
Coût de l'assurance :4 977,00€
Taxe foncière : 537,65€/an
Soit par mois : 44,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 448,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 345,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans l'entrée/couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 40 m² × 180€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 376 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 949 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 880 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 199 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 886 €
Revenus locatifs : +5 376 €
Charges déductibles : -9 886 €
Résultat foncier Année 1 : -4 509 €(Déficit de 4 509 €)
Imputable sur revenu global : 4 509 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 686 €/an
Revenus locatifs : +5 376 €
Charges déductibles : -2 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 691 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 376 €9 887 €1 951 €-4 511 €4 511 €--
25 484 €2 636 €1 899 €2 848 €---
35 594 €2 583 €1 846 €3 011 €---
45 706 €2 528 €1 791 €3 178 €---
55 820 €2 471 €1 734 €3 349 €---
65 936 €2 412 €1 675 €3 524 €---
76 055 €2 351 €1 614 €3 704 €---
86 176 €2 288 €1 551 €3 888 €---
96 299 €2 223 €1 486 €4 077 €---
106 425 €2 155 €1 418 €4 271 €---
116 554 €2 085 €1 348 €4 469 €---
126 685 €2 012 €1 276 €4 673 €---
136 819 €1 937 €1 200 €4 882 €---
146 955 €1 859 €1 123 €5 096 €---
157 094 €1 779 €1 042 €5 315 €---
167 236 €1 695 €959 €5 541 €---
177 381 €1 609 €872 €5 772 €---
187 528 €1 520 €783 €6 008 €---
197 679 €1 427 €691 €6 252 €---
207 833 €1 332 €595 €6 501 €---
217 989 €1 233 €496 €6 757 €---
228 149 €1 130 €393 €7 019 €---
238 312 €1 024 €287 €7 288 €---
248 478 €914 €177 €7 564 €---
258 648 €800 €63 €7 848 €---
TOTAL172 210 €53 890 €28 272 €118 320 €4 511 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 353 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 129 €-1 353 €+2 482 €
2+1 129 €+854 €+275 €
3+1 129 €+903 €+226 €
4+1 129 €+953 €+176 €
5+1 129 €+1 005 €+124 €
6+1 129 €+1 057 €+72 €
7+1 129 €+1 111 €+18 €
8+1 129 €+1 166 €-37 €
9+1 129 €+1 223 €-94 €
10+1 129 €+1 281 €-152 €
11+1 129 €+1 341 €-212 €
12+1 129 €+1 402 €-273 €
13+1 129 €+1 464 €-335 €
14+1 129 €+1 529 €-400 €
15+1 129 €+1 595 €-466 €
16+1 129 €+1 662 €-533 €
17+1 129 €+1 731 €-602 €
18+1 129 €+1 803 €-674 €
19+1 129 €+1 875 €-746 €
20+1 129 €+1 950 €-821 €
21+1 129 €+2 027 €-898 €
22+1 129 €+2 106 €-977 €
23+1 129 €+2 186 €-1 057 €
24+1 129 €+2 269 €-1 140 €
25+1 129 €+2 354 €-1 225 €
Total+28 225 €+35 496 €+-7 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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