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Immeuble 14 pièces 321 m²

Bien expiré
VilleAgen (47)
Surface321m²
Coût Total452 900€
Loyer Annuel40 280€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 325 000 €
Surface : 321 m²
Prix au m² : 1 012,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 14
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 14 pièces 321 m²

En exclusivité à La Tribune de l'Immobilier, Situé à proximité du boulevard Carnot, immeuble de rapport de 12 lots partiellement loué à vendre. Il se compose de la manière suivante :

  • 1 local commercial d'environ 70m2 libre
  • Studio de 20m2 loué 214EUR/mois hors charges
  • T2 de 40m2 loué 370EUR HC
  • Studio de 21m2 loué 288,25EUR HC
  • Studio de 20m2 libre
  • T1 de 25m2 loué 320EUR HC
  • Studio de 20m2 libre
  • Studio de 20m2 libre
  • Studio de 20m2 libre
  • Studio de 20m2 libre
  • Studio de 20m2 loué 270EUR HC
  • Studio de 25m2 libre Des travaux de rénovation sont à envisager pour ce bien pouvant générer une belle rentabilité. Taxe foncière : 6039EUR/an

Surface : 321 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/12/2025

Consommation énergie primaire : 400 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Agen
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47000
Coordonnées : 44.201853, 0.619140
Total : 452 900€
Prix d'acquisition : 325 000€
Travaux : 101 900€
Valeur du bien : 426 900€
Frais de notaire : 26 000€
Coût estimé : 26 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 321m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 3357€/mois
Loyer annuel estimé : 40280€/an
Fourchette totale : 2672€ - 4216€/mois
Fourchette annuelle : 32068€ - 50595€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :452 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 228,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :135,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 364,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 694,07€
Coût de l'assurance :40 761,00€
Taxe foncière : 6 039,00€/an
Soit par mois : 503,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 356,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 867,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :488,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 400 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 321 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 10 chambres (environ 200 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 900 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (moyenne 10 000-15 000€), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:40 000€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1000€ = 32000€ (moyenne 750-1300€), Main d'œuvre: 8000€
  • Eau chaude:700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (moyenne 2500-4500€), Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€ = 8000€ (moyenne 1000-3000€/m²), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 14 m² × 800€ = 11200€ (moyenne 500-1000€/m²), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:24 000€
    Rénovation lourde chambres: 200 m² × 120€ = 24000€ (moyenne 100-150€/m²), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (moyenne 20-65€/m²), Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agen (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 280 €/an
Calcul : 3 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 452 900 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 630 €/an
Calcul : 136 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 502 €
Revenus locatifs : +40 280 €
Charges déductibles : -124 502 €
Résultat foncier Année 1 : -84 222 €(Déficit de 84 222 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 822 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 602 €/an
Revenus locatifs : +40 280 €
Charges déductibles : -22 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62822.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 325 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 211 250 €(65% de 325 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 682 €/an
Calcul : 211 250 € × 3,636% = 7 682 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 280 €124 517 €14 947 €-84 237 €21 400 €62 837 €62 837 €
241 086 €22 217 €14 547 €18 869 €--43 968 €
341 907 €21 803 €14 134 €20 104 €--23 864 €
442 745 €21 375 €13 706 €21 370 €--2 494 €
543 600 €20 933 €13 264 €22 667 €---
644 472 €20 476 €12 807 €23 996 €---
745 362 €20 003 €12 334 €25 358 €---
846 269 €19 515 €11 845 €26 754 €---
947 194 €19 009 €11 340 €28 185 €---
1048 138 €18 487 €10 817 €29 651 €---
1149 101 €17 947 €10 277 €31 154 €---
1250 083 €17 388 €9 719 €32 695 €---
1351 085 €16 811 €9 141 €34 274 €---
1452 106 €16 214 €8 544 €35 893 €---
1553 149 €15 597 €7 927 €37 552 €---
1654 211 €14 958 €7 289 €39 253 €---
1755 296 €14 298 €6 629 €40 997 €---
1856 402 €13 616 €5 947 €42 785 €---
1957 530 €12 911 €5 241 €44 619 €---
2058 680 €12 182 €4 512 €46 499 €---
2159 854 €11 428 €3 758 €48 426 €---
2261 051 €10 648 €2 979 €50 403 €---
2362 272 €9 842 €2 173 €52 430 €---
2463 517 €9 009 €1 339 €54 509 €---
2564 788 €8 147 €478 €56 641 €---
TOTAL1 290 178 €509 330 €215 694 €780 848 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 780 848 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 459 €-6 420 €+14 879 €
2+8 459 €0 €+8 459 €
3+8 459 €0 €+8 459 €
4+8 459 €0 €+8 459 €
5+8 459 €+6 052 €+2 407 €
6+8 459 €+7 199 €+1 260 €
7+8 459 €+7 608 €+851 €
8+8 459 €+8 026 €+433 €
9+8 459 €+8 456 €+3 €
10+8 459 €+8 895 €-436 €
11+8 459 €+9 346 €-887 €
12+8 459 €+9 808 €-1 349 €
13+8 459 €+10 282 €-1 823 €
14+8 459 €+10 768 €-2 309 €
15+8 459 €+11 266 €-2 807 €
16+8 459 €+11 776 €-3 317 €
17+8 459 €+12 299 €-3 840 €
18+8 459 €+12 836 €-4 377 €
19+8 459 €+13 386 €-4 927 €
20+8 459 €+13 950 €-5 491 €
21+8 459 €+14 528 €-6 069 €
22+8 459 €+15 121 €-6 662 €
23+8 459 €+15 729 €-7 270 €
24+8 459 €+16 353 €-7 894 €
25+8 459 €+16 992 €-8 533 €
Total+211 475 €+234 254 €+-22 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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