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Gencay Centre

Bien expiré
VilleGençay (86)
Surface168m²
Coût Total131 280€
Loyer Annuel18 019€
Rentabilité13.73%
Cashflow/mois+654€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 168 m², 6 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cheminée, Toilettes séparées, Parquet, chauffage central au fuel

Maison De Ville comprenant une grande entrée pouvant servir de local commercial avec points d'eau. A l'étage, pièce de vie avec cuisine, 2 chambres et bureau, salle de bains et wc. A l'extérieur, une pièce buanderie. Terrasse et jardinet à l'arrière.

Ville : Gençay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86160
Coordonnées : 46.373610, 0.402370
Total : 131 280€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 123 600€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1502€/mois
Loyer annuel estimé : 18019€/an
Fourchette totale : 1131€ - 1994€/mois
Fourchette annuelle : 13570€ - 23925€/an
Rentabilité brute :13.73%
Fourchette de rentabilité :10.34% - 18.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,76 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 439 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-111 439€ (-53.7%)
Marge achat-revente :76 159€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 519,82€
Coût de l'assurance :11 487,00€
Taxe foncière : 1 801,87€/an
Soit par mois : 150,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 501,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :653,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement de sol.
Quantité: cuisine complète (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements obsolètes et carrelage usé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel, et peinture.
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres, nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement mise à jour de l'éclairage.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour assurer la sécurité dans la maison.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 9 m² × 1300€/m² = 11700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Éclairage: 2 points × 100€ = 200€, Main d'œuvre: 250€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gençay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 019 €/an
Calcul : 1 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 576 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 280 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 438 €
Revenus locatifs : +18 019 €
Charges déductibles : -34 438 €
Résultat foncier Année 1 : -16 419 €(Déficit de 16 419 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 838 €/an
Revenus locatifs : +18 019 €
Charges déductibles : -6 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5718.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 019 €34 442 €4 581 €-16 423 €10 700 €5 723 €5 723 €
218 379 €6 722 €4 461 €11 657 €---
318 747 €6 599 €4 337 €12 148 €---
419 122 €6 470 €4 209 €12 651 €---
519 504 €6 338 €4 076 €13 166 €---
619 894 €6 200 €3 939 €13 694 €---
720 292 €6 057 €3 796 €14 235 €---
820 698 €5 910 €3 648 €14 788 €---
921 112 €5 757 €3 495 €15 355 €---
1021 534 €5 598 €3 337 €15 936 €---
1121 965 €5 434 €3 173 €16 531 €---
1222 404 €5 264 €3 003 €17 140 €---
1322 852 €5 088 €2 827 €17 764 €---
1423 309 €4 906 €2 644 €18 404 €---
1523 775 €4 717 €2 455 €19 059 €---
1624 251 €4 521 €2 259 €19 730 €---
1724 736 €4 318 €2 057 €20 418 €---
1825 231 €4 108 €1 847 €21 123 €---
1925 735 €3 890 €1 629 €21 845 €---
2026 250 €3 665 €1 404 €22 585 €---
2126 775 €3 431 €1 170 €23 343 €---
2227 310 €3 190 €928 €24 121 €---
2327 857 €2 939 €678 €24 918 €---
2428 414 €2 679 €418 €25 734 €---
2528 982 €2 411 €149 €26 571 €---
TOTAL577 144 €150 654 €66 520 €426 490 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 019 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 784 €-3 210 €+6 994 €
2+3 784 €+1 780 €+2 004 €
3+3 784 €+3 644 €+140 €
4+3 784 €+3 795 €-11 €
5+3 784 €+3 950 €-166 €
6+3 784 €+4 108 €-324 €
7+3 784 €+4 270 €-486 €
8+3 784 €+4 436 €-652 €
9+3 784 €+4 607 €-823 €
10+3 784 €+4 781 €-997 €
11+3 784 €+4 959 €-1 175 €
12+3 784 €+5 142 €-1 358 €
13+3 784 €+5 329 €-1 545 €
14+3 784 €+5 521 €-1 737 €
15+3 784 €+5 718 €-1 934 €
16+3 784 €+5 919 €-2 135 €
17+3 784 €+6 125 €-2 341 €
18+3 784 €+6 337 €-2 553 €
19+3 784 €+6 553 €-2 769 €
20+3 784 €+6 775 €-2 991 €
21+3 784 €+7 003 €-3 219 €
22+3 784 €+7 236 €-3 452 €
23+3 784 €+7 475 €-3 691 €
24+3 784 €+7 720 €-3 936 €
25+3 784 €+7 971 €-4 187 €
Total+94 600 €+127 947 €+-33 347 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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