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Appartement Guilliers 44.04 m²

VilleGuilliers (56)
Surface67m²
Coût Total111 370€
Loyer Annuel6 911€
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 250 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 197,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Mandat exclusif, 1 garage, Rez-de-chaussée

En plein centre de Guilliers (12 kms de PLOERMEL), appartement à Vendre, dans une petite copropriété composée de 4 lots offrant séjour avec cuisine aménagée et équipée en rez-de-chaussée et à l'étage, un dégagement desservant deux chambres, salle de bain et wc. Cabanon à l'extérieur. Idéal investissement locatif. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 307.35 euros.

Ville : Guilliers
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.040767, -2.408184
Total : 111 370€
Prix d'acquisition : 80 250€
Travaux : 24 700€
Valeur du bien : 104 950€
Frais de notaire : 6 420€
Coût estimé : 6 420€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6911€/an
Fourchette totale : 453€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5432€ - 8794€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :67 000 €
Prix d'achat :80 250 €
Décote à l'achat :+13 250€ (+19.8%)
Marge achat-revente :-44 370€ (-66.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 573,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 331,06€
Coût de l'assurance :8 352,75€
Taxe foncière : 691,15€/an
Soit par mois : 57,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,61€/mois
Soit par an : 307,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 575,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour rafraîchir l'apparence
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et peinture pour moderniser la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'apparence
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - salon en état correct mais peinture ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 700 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guilliers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 911 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 370 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 660 €
Revenus locatifs : +6 911 €
Charges déductibles : -29 660 €
Résultat foncier Année 1 : -22 749 €(Déficit de 22 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 349 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 960 €/an
Revenus locatifs : +6 911 €
Charges déductibles : -4 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 951 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1348.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 163 €(65% de 80 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 897 €/an
Calcul : 52 163 € × 3,636% = 1 897 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 911 €29 664 €3 631 €-22 752 €21 400 €1 352 €1 352 €
27 050 €4 866 €3 534 €2 183 €---
37 191 €4 765 €3 433 €2 425 €---
47 335 €4 661 €3 328 €2 674 €---
57 481 €4 553 €3 220 €2 928 €---
67 631 €4 441 €3 109 €3 189 €---
77 783 €4 326 €2 994 €3 457 €---
87 939 €4 207 €2 875 €3 732 €---
98 098 €4 084 €2 752 €4 014 €---
108 260 €3 957 €2 624 €4 303 €---
118 425 €3 825 €2 493 €4 600 €---
128 594 €3 690 €2 357 €4 904 €---
138 765 €3 549 €2 217 €5 216 €---
148 941 €3 404 €2 071 €5 537 €---
159 120 €3 254 €1 921 €5 865 €---
169 302 €3 099 €1 766 €6 203 €---
179 488 €2 939 €1 606 €6 549 €---
189 678 €2 773 €1 441 €6 904 €---
199 871 €2 602 €1 270 €7 269 €---
2010 069 €2 425 €1 093 €7 643 €---
2110 270 €2 243 €910 €8 028 €---
2210 475 €2 054 €721 €8 422 €---
2310 685 €1 858 €526 €8 827 €---
2410 899 €1 657 €324 €9 242 €---
2511 117 €1 448 €116 €9 669 €---
TOTAL221 376 €110 345 €52 331 €111 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 451 €-6 420 €+7 871 €
2+1 451 €+249 €+1 202 €
3+1 451 €+728 €+723 €
4+1 451 €+802 €+649 €
5+1 451 €+878 €+573 €
6+1 451 €+957 €+494 €
7+1 451 €+1 037 €+414 €
8+1 451 €+1 120 €+331 €
9+1 451 €+1 204 €+247 €
10+1 451 €+1 291 €+160 €
11+1 451 €+1 380 €+71 €
12+1 451 €+1 471 €-20 €
13+1 451 €+1 565 €-114 €
14+1 451 €+1 661 €-210 €
15+1 451 €+1 760 €-309 €
16+1 451 €+1 861 €-410 €
17+1 451 €+1 965 €-514 €
18+1 451 €+2 071 €-620 €
19+1 451 €+2 181 €-730 €
20+1 451 €+2 293 €-842 €
21+1 451 €+2 408 €-957 €
22+1 451 €+2 527 €-1 076 €
23+1 451 €+2 648 €-1 197 €
24+1 451 €+2 773 €-1 322 €
25+1 451 €+2 901 €-1 450 €
Total+36 275 €+33 309 €+2 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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