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Vente appartement 79m² 3 chambres Lorient sud

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface79m²
Coût Total205 736€
Loyer Annuel10 877€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-477€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 950 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 872,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au sud de Lorient, et à proximité du quartier du Ter, Nestenn Lorient vous propose en exclusivité cet appartement familial ou idéal pour investir, à rafraîchir, et aux volumes généreux. dans une copropriété propre et bien entretenue, il vous accueille au deuxième étage par une belle entrée et une distribution idéale proposant une cuisine dinatoire avec son cellier, le salon et la première chambre vous laissent l'alternative d'un double salon séjour exposé ouest, avec accès à un vaste balcon. Côté nuit, un couloir de séparation agrémenté d'un espace dressing vous offre deux chambres, un WC individuel, et une salle de bains pour cet appartement sain, aux ouvertures récentes, et à redécorer selon vos envies. Cave et stationnement privatif couvert, tout en bénéficiant de nombreux commerces, des universités, et de l'étang du Ter à pied. (6.44 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 180 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2796.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/171993.pdf

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.739947, -3.393048
Total : 205 736€
Prix d'acquisition : 147 950€
Travaux : 45 950€
Valeur du bien : 193 900€
Frais de notaire : 11 836€
Coût estimé : 11 836€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10877€/an
Fourchette totale : 727€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8727€ - 13558€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 247,64 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 564 €
Prix d'achat :147 950 €
Décote à l'achat :-29 614€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-28 172€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 736€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 059,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 672,20€
Coût de l'assurance :15 430,20€
Taxe foncière : 1 087,74€/an
Soit par mois : 90,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,00€/mois
Soit par an : 2 796,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-476,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 950 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 950€ = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 736 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 796 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 153 €
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -57 153 €
Résultat foncier Année 1 : -46 275 €(Déficit de 46 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 203 €/an
Revenus locatifs : +10 877 €
Charges déductibles : -11 203 €
Résultat foncier Années 2+ : -325 €/an(Déficit de 325 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24875.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 168 €(65% de 147 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 497 €/an
Calcul : 96 168 € × 3,636% = 3 497 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 877 €57 159 €6 708 €-46 282 €21 400 €24 882 €24 882 €
211 095 €11 029 €6 528 €66 €--24 816 €
311 317 €10 842 €6 341 €475 €--24 341 €
411 543 €10 649 €6 148 €894 €--23 447 €
511 774 €10 450 €5 949 €1 324 €--22 123 €
612 010 €10 244 €5 743 €1 765 €--20 357 €
712 250 €10 031 €5 530 €2 219 €--18 139 €
812 495 €9 811 €5 310 €2 684 €--15 455 €
912 745 €9 584 €5 083 €3 161 €--12 295 €
1013 000 €9 349 €4 848 €3 651 €--8 644 €
1113 260 €9 106 €4 605 €4 153 €--4 491 €
1213 525 €8 855 €4 354 €4 670 €---
1313 795 €8 596 €4 095 €5 200 €---
1414 071 €8 328 €3 827 €5 744 €---
1514 353 €8 051 €3 550 €6 302 €---
1614 640 €7 764 €3 263 €6 875 €---
1714 932 €7 468 €2 967 €7 464 €---
1815 231 €7 162 €2 661 €8 069 €---
1915 536 €6 846 €2 345 €8 689 €---
2015 846 €6 520 €2 019 €9 327 €---
2116 163 €6 182 €1 681 €9 981 €---
2216 487 €5 833 €1 332 €10 654 €---
2316 816 €5 472 €971 €11 344 €---
2417 153 €5 100 €599 €12 053 €---
2517 496 €4 714 €213 €12 781 €---
TOTAL348 407 €255 146 €96 672 €93 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-6 420 €+8 704 €
2+2 284 €0 €+2 284 €
3+2 284 €0 €+2 284 €
4+2 284 €0 €+2 284 €
5+2 284 €0 €+2 284 €
6+2 284 €0 €+2 284 €
7+2 284 €0 €+2 284 €
8+2 284 €0 €+2 284 €
9+2 284 €0 €+2 284 €
10+2 284 €0 €+2 284 €
11+2 284 €0 €+2 284 €
12+2 284 €+1 401 €+883 €
13+2 284 €+1 560 €+724 €
14+2 284 €+1 723 €+561 €
15+2 284 €+1 891 €+393 €
16+2 284 €+2 063 €+221 €
17+2 284 €+2 239 €+45 €
18+2 284 €+2 421 €-137 €
19+2 284 €+2 607 €-323 €
20+2 284 €+2 798 €-514 €
21+2 284 €+2 994 €-710 €
22+2 284 €+3 196 €-912 €
23+2 284 €+3 403 €-1 119 €
24+2 284 €+3 616 €-1 332 €
25+2 284 €+3 834 €-1 550 €
Total+57 100 €+29 326 €+27 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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