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Vente appartement 79m² 3 chambres Lorient sud

VilleLorient (56)
Surface79
Coût Total205 736
Loyer Annuel10 877
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-477
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 950 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 872,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au sud de Lorient, et à proximité du quartier du Ter, Nestenn Lorient vous propose en exclusivité cet appartement familial ou idéal pour investir, à rafraîchir, et aux volumes généreux. dans une copropriété propre et bien entretenue, il vous accueille au deuxième étage par une belle entrée et une distribution idéale proposant une cuisine dinatoire avec son cellier, le salon et la première chambre vous laissent l'alternative d'un double salon séjour exposé ouest, avec accès à un vaste balcon. Côté nuit, un couloir de séparation agrémenté d'un espace dressing vous offre deux chambres, un WC individuel, et une salle de bains pour cet appartement sain, aux ouvertures récentes, et à redécorer selon vos envies. Cave et stationnement privatif couvert, tout en bénéficiant de nombreux commerces, des universités, et de l'étang du Ter à pied. (6.44 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 180 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2796.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/171993.pdf

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.739947, -3.393048
Total : 205 736
Prix d'acquisition : 147 950
Travaux : 45 950
Valeur du bien : 193 900
Frais de notaire : 11 836
Coût estimé : 11 836
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10877€/an
Fourchette totale : 727€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 8727€ - 13558€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 247,64 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 564
Prix d'achat :147 950
Décote à l'achat :-29 614 (-16.7%)
Marge achat-revente :-28 172€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 736
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 059,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 672,20
Coût de l'assurance :15 430,20
Taxe foncière : 1 087,74€/an
Soit par mois : 90,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,00€/mois
Soit par an : 2 796,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-476,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont anciennes
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 950(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 950€ = 7600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 702 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 736 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 796 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 153
Revenus locatifs : +10 877
Charges déductibles : -57 153
Résultat foncier Année 1 : -46 275(Déficit de 46 275 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 875
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 203 €/an
Revenus locatifs : +10 877
Charges déductibles : -11 203
Résultat foncier Années 2+ : -325 €/an(Déficit de 325 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24875.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 168(65% de 147 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 497 €/an
Calcul : 96 168 € × 3,636% = 3 497
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 87757 1596 708-46 28221 400 €24 882 €24 882 €
211 09511 0296 52866--24 816 €
311 31710 8426 341475--24 341 €
411 54310 6496 148894--23 447 €
511 77410 4505 9491 324--22 123 €
612 01010 2445 7431 765--20 357 €
712 25010 0315 5302 219--18 139 €
812 4959 8115 3102 684--15 455 €
912 7459 5845 0833 161--12 295 €
1013 0009 3494 8483 651--8 644 €
1113 2609 1064 6054 153--4 491 €
1213 5258 8554 3544 670---
1313 7958 5964 0955 200---
1414 0718 3283 8275 744---
1514 3538 0513 5506 302---
1614 6407 7643 2636 875---
1714 9327 4682 9677 464---
1815 2317 1622 6618 069---
1915 5366 8462 3458 689---
2015 8466 5202 0199 327---
2116 1636 1821 6819 981---
2216 4875 8331 33210 654---
2316 8165 47297111 344---
2417 1535 10059912 053---
2517 4964 71421312 781---
TOTAL348 407255 14696 67293 26121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 261
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284-6 420+8 704
2+2 2840+2 284
3+2 2840+2 284
4+2 2840+2 284
5+2 2840+2 284
6+2 2840+2 284
7+2 2840+2 284
8+2 2840+2 284
9+2 2840+2 284
10+2 2840+2 284
11+2 2840+2 284
12+2 284+1 401+883
13+2 284+1 560+724
14+2 284+1 723+561
15+2 284+1 891+393
16+2 284+2 063+221
17+2 284+2 239+45
18+2 284+2 421-137
19+2 284+2 607-323
20+2 284+2 798-514
21+2 284+2 994-710
22+2 284+3 196-912
23+2 284+3 403-1 119
24+2 284+3 616-1 332
25+2 284+3 834-1 550
Total+57 100+29 326+27 774
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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