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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface55.9m²
Coût Total228 120€
Loyer Annuel14 653€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 55.9 m²
Prix au m² : 3 023,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/10 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 14 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Gardien, Interphone, Non meublé

EXCLUSIVITÉ - Meudon la Foret - Allée de la foret - Résidence Le Parc. Au troisième étage avec ascenseur, un appartement traversant de trois pièces principales pour une superficie de 55m2 comprenant: entrée avec placards, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains, wc séparés et rangements. Double exposition Nord/Sud. Fenêtres en simple vitrage. Travaux de rénovation à prévoir. Vendu avec une cave.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.788692, 2.226174
Total : 228 120€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 214 600€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55.9m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1221€/mois
Loyer annuel estimé : 14653€/an
Fourchette totale : 947€ - 1575€/mois
Fourchette annuelle : 11363€ - 18894€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 668 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-16 668€ (-9.0%)
Marge achat-revente :-42 452€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 208,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 486,75€
Coût de l'assurance :19 960,50€
Taxe foncière : 1 465,26€/an
Soit par mois : 122,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 221,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 330,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55.9 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et réparation du parquet en chevrons
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres, et entretien du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(816 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 221 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 653 €/an
Calcul : 1 221 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 465 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 748 €
Revenus locatifs : +14 653 €
Charges déductibles : -55 748 €
Résultat foncier Année 1 : -41 095 €(Déficit de 41 095 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 695 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 148 €/an
Revenus locatifs : +14 653 €
Charges déductibles : -10 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19695.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 653 €55 755 €7 892 €-41 103 €21 400 €19 703 €19 703 €
214 946 €9 948 €7 685 €4 997 €--14 705 €
315 245 €9 734 €7 471 €5 510 €--9 195 €
415 550 €9 513 €7 249 €6 037 €--3 158 €
515 860 €9 283 €7 019 €6 577 €---
616 178 €9 045 €6 782 €7 132 €---
716 501 €8 799 €6 535 €7 702 €---
816 831 €8 544 €6 280 €8 287 €---
917 168 €8 280 €6 016 €8 888 €---
1017 511 €8 007 €5 743 €9 505 €---
1117 861 €7 724 €5 460 €10 138 €---
1218 219 €7 430 €5 167 €10 788 €---
1318 583 €7 127 €4 863 €11 456 €---
1418 955 €6 812 €4 548 €12 143 €---
1519 334 €6 487 €4 223 €12 847 €---
1619 721 €6 149 €3 886 €13 571 €---
1720 115 €5 800 €3 536 €14 315 €---
1820 517 €5 438 €3 175 €15 079 €---
1920 928 €5 064 €2 800 €15 864 €---
2021 346 €4 676 €2 412 €16 670 €---
2121 773 €4 274 €2 011 €17 499 €---
2222 209 €3 859 €1 595 €18 350 €---
2322 653 €3 428 €1 164 €19 225 €---
2423 106 €2 982 €718 €20 124 €---
2523 568 €2 520 €256 €21 048 €---
TOTAL469 329 €216 679 €114 487 €252 650 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 650 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 077 €-6 420 €+9 497 €
2+3 077 €0 €+3 077 €
3+3 077 €0 €+3 077 €
4+3 077 €0 €+3 077 €
5+3 077 €+1 026 €+2 051 €
6+3 077 €+2 140 €+937 €
7+3 077 €+2 311 €+766 €
8+3 077 €+2 486 €+591 €
9+3 077 €+2 666 €+411 €
10+3 077 €+2 851 €+226 €
11+3 077 €+3 041 €+36 €
12+3 077 €+3 237 €-160 €
13+3 077 €+3 437 €-360 €
14+3 077 €+3 643 €-566 €
15+3 077 €+3 854 €-777 €
16+3 077 €+4 071 €-994 €
17+3 077 €+4 294 €-1 217 €
18+3 077 €+4 524 €-1 447 €
19+3 077 €+4 759 €-1 682 €
20+3 077 €+5 001 €-1 924 €
21+3 077 €+5 250 €-2 173 €
22+3 077 €+5 505 €-2 428 €
23+3 077 €+5 767 €-2 690 €
24+3 077 €+6 037 €-2 960 €
25+3 077 €+6 314 €-3 237 €
Total+76 925 €+75 795 €+1 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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