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Maison 3 chambres

VilleNançay (18)
Surface100m²
Coût Total146 910€
Loyer Annuel9 235€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 870 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre sur la commune de NANCAY Maison sur sol de 100 m2 comprenant : une entrée , un salon séjour de 33 m2 , une cuisine, 3 chambres, salle de bains et wc. Sous sol comprenant : un garage , une grande pièce, chaufferie et buanderie Terrain clos de 2230 m2 constructible  fenêtres pvc avec volets roulants toiture et gouttière neuve instalation électrique récente Prix : 87 000 euros frais d'agence inclus Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MEDIATEUR DE LA CONSOMMATION : MEDIMMOCONSO 1 Allée du Parc Mesemena - Bât A- CS 25222 - 44505 LA BAULE CEDEX - mail: contact@medimmoconso.fr - https://lapetiteagence.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Nançay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18330
Coordonnées : 47.334754, 2.215606
Total : 146 910€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 52 950€
Valeur du bien : 139 950€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 9.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9235€/an
Fourchette totale : 618€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 7413€ - 11505€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,18 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :121 518 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-34 518€ (-28.4%)
Marge achat-revente :-25 392€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :58,76€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 777,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 797,30€
Coût de l'assurance :17 629,20€
Taxe foncière : 923,49€/an
Soit par mois : 76,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 769,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 950 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 875€/m² = 15 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1 200€/m² = 7 200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 260€/m² = 7 800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1 250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nançay (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 910 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 923 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 350 €
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -59 350 €
Résultat foncier Année 1 : -50 115 €(Déficit de 50 115 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 715 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 400 €/an
Revenus locatifs : +9 235 €
Charges déductibles : -6 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28714.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 235 €59 354 €4 776 €-50 119 €21 400 €28 719 €28 719 €
29 420 €6 276 €4 647 €3 144 €--25 575 €
39 608 €6 143 €4 514 €3 465 €--22 110 €
49 800 €6 005 €4 377 €3 795 €--18 315 €
59 996 €5 863 €4 234 €4 133 €--14 182 €
610 196 €5 716 €4 088 €4 480 €--9 702 €
710 400 €5 565 €3 936 €4 835 €--4 867 €
810 608 €5 408 €3 779 €5 200 €---
910 820 €5 246 €3 617 €5 574 €---
1011 037 €5 079 €3 450 €5 958 €---
1111 257 €4 906 €3 277 €6 352 €---
1211 482 €4 727 €3 098 €6 755 €---
1311 712 €4 542 €2 914 €7 170 €---
1411 946 €4 351 €2 723 €7 595 €---
1512 185 €4 154 €2 526 €8 031 €---
1612 429 €3 950 €2 322 €8 479 €---
1712 678 €3 740 €2 111 €8 938 €---
1812 931 €3 522 €1 893 €9 409 €---
1913 190 €3 297 €1 668 €9 893 €---
2013 454 €3 065 €1 436 €10 389 €---
2113 723 €2 824 €1 196 €10 898 €---
2213 997 €2 576 €947 €11 421 €---
2314 277 €2 320 €691 €11 957 €---
2414 563 €2 054 €426 €12 508 €---
2514 854 €1 780 €152 €13 073 €---
TOTAL295 797 €162 464 €68 797 €133 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 939 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 939 €-6 420 €+8 359 €
2+1 939 €0 €+1 939 €
3+1 939 €0 €+1 939 €
4+1 939 €0 €+1 939 €
5+1 939 €0 €+1 939 €
6+1 939 €0 €+1 939 €
7+1 939 €0 €+1 939 €
8+1 939 €+100 €+1 839 €
9+1 939 €+1 672 €+267 €
10+1 939 €+1 787 €+152 €
11+1 939 €+1 905 €+34 €
12+1 939 €+2 027 €-88 €
13+1 939 €+2 151 €-212 €
14+1 939 €+2 278 €-339 €
15+1 939 €+2 409 €-470 €
16+1 939 €+2 544 €-605 €
17+1 939 €+2 681 €-742 €
18+1 939 €+2 823 €-884 €
19+1 939 €+2 968 €-1 029 €
20+1 939 €+3 117 €-1 178 €
21+1 939 €+3 269 €-1 330 €
22+1 939 €+3 426 €-1 487 €
23+1 939 €+3 587 €-1 648 €
24+1 939 €+3 752 €-1 813 €
25+1 939 €+3 922 €-1 983 €
Total+48 475 €+40 000 €+8 475 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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