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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleVitteaux (21)
Surface94
Coût Total152 548
Loyer Annuel8 185
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 84 600 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type 4

PRÉ-COMMERCIALISATION –Impasse des Tanneries – 21350 Vitteaux Prochainement à Vitteaux, découvrez une résidence composée de 12 logements, idéalement situé Impasse des Tanneries, dans un environnement calme et agréable à proximité des commerces, services et équipements du centre-bourg. Appartement de type 4 de 94 m2 situé au rez-de-chaussée comprenant une cusine, un séjour, trois chambres ainsi qu'une salle d'eau, wc. La pré commercialisation ainsi que le dépôt des offres d'achat et les visites sur rendez-vous sont ouverts jusqu'au 22 décembre 2026 inclus. La copropriété étant actuellement en cours de création, le montant des charges indiqué est donné à titre estimatif et pourra être ajusté ultérieurement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : *** Prix hors frais d'acte et d'enregistrement. Vente régie par la Loi 86-1290 du 23/12/86 et la Loi 94-624 du 21/07/94 et 2006-872 du 13/07/06. Sous réserves des accords administratifs. Le délai de remise des offres d'achat, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : 11394 Consommation énergétique : 295 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 9 CO2/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vitteaux
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21350
Coordonnées : 47.397892, 4.542893
Total : 152 548
Prix d'acquisition : 84 600
Travaux : 61 180
Valeur du bien : 145 780
Frais de notaire : 6 768
Coût estimé : 6 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8185€/an
Fourchette totale : 521€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6251€ - 10716€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :549,67 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 669
Prix d'achat :84 600
Décote à l'achat :+32 931 (+63.7%)
Marge achat-revente :-100 879€ (-195.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 548
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 810,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 296,36
Coût de l'assurance :13 347,95
Taxe foncière : 818,46€/an
Soit par mois : 68,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 180(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 300
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 380
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Peinture 3 chambres (36m² murs): 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:800
    Peinture salon (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 548 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 850
Revenus locatifs : +8 185
Charges déductibles : -67 850
Résultat foncier Année 1 : -59 666(Déficit de 59 666 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 266
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 670 €/an
Revenus locatifs : +8 185
Charges déductibles : -6 670
Résultat foncier Années 2+ : 1 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38265.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 990(65% de 84 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 000 €/an
Calcul : 54 990 € × 3,636% = 2 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 18567 8555 323-59 67121 400 €38 271 €38 271 €
28 3486 5365 1841 812--36 458 €
38 5156 3925 0402 123--34 336 €
48 6866 2434 8912 442--31 893 €
58 8596 0894 7372 770--29 123 €
69 0365 9294 5773 107--26 016 €
79 2175 7634 4113 454--22 562 €
89 4015 5924 2393 810--18 752 €
99 5905 4144 0624 175--14 577 €
109 7815 2303 8784 551--10 025 €
119 9775 0393 6874 938--5 088 €
1210 1764 8423 4895 335---
1310 3804 6373 2855 743---
1410 5884 4253 0736 163---
1510 7994 2052 8536 594---
1611 0153 9782 6257 037---
1711 2363 7422 3907 493---
1811 4603 4982 1467 962---
1911 6903 2451 8938 444---
2011 9232 9831 6318 940---
2112 1622 7121 3609 450---
2212 4052 4311 0799 974---
2312 6532 14078710 513---
2412 9061 83848611 068---
2513 1641 52617311 639---
TOTAL262 154172 28677 29689 86821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 868
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719-6 420+8 139
2+1 7190+1 719
3+1 7190+1 719
4+1 7190+1 719
5+1 7190+1 719
6+1 7190+1 719
7+1 7190+1 719
8+1 7190+1 719
9+1 7190+1 719
10+1 7190+1 719
11+1 7190+1 719
12+1 719+1 600+119
13+1 719+1 723-4
14+1 719+1 849-130
15+1 719+1 978-259
16+1 719+2 111-392
17+1 719+2 248-529
18+1 719+2 389-670
19+1 719+2 533-814
20+1 719+2 682-963
21+1 719+2 835-1 116
22+1 719+2 992-1 273
23+1 719+3 154-1 435
24+1 719+3 320-1 601
25+1 719+3 492-1 773
Total+42 975+28 487+14 488
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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