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Sète - Appartement 3 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleSète (34)
Surface80m²
Coût Total199 750€
Loyer Annuel12 057€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre ville de Sète, quartier des 4 ponts, appartement ff4 de 80m², idéalement situé entre le canal et le port. Proche commerces, transports et écoles. Au premier étage de l'immeuble, orienté ouest, il se compose d'une entrée donnant de face sur une grande chambre d'environ 13 m². Sur votre gauche se trouve un grand salon prolongé par une mezzanine pouvant servir de chambre ou de bureau. Sur la droite se trouve la cuisine, séparée et spacieuse, et permet d'accéder à la salle de bain / WC qui compte une baignoire ainsi qu'une douche.

L'appartement dispose de beaux volumes et est fonctionnel, très agréable. Des travaux de rafraichissement ou de modernisation le rendront encore plus attractif.

Surface : 80 m² Non soumis au DPE Prix du bien : 160.000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 10

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Sète
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34200
Coordonnées : 43.404800, 3.699690
Total : 199 750€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 37 750€
Valeur du bien : 187 750€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 12.56€/m²/mois
Fourchette : 9.84€ - 16.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1005€/mois
Loyer annuel estimé : 12057€/an
Fourchette totale : 787€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 9449€ - 15384€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 118,64 €/m²
Basé sur :1027 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 491 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-99 491€ (-39.9%)
Marge achat-revente :49 741€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,60€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 032,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 907,75€
Coût de l'assurance :16 978,75€
Taxe foncière : 1 205,70€/an
Soit par mois : 100,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 004,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 132,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-127,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 750 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sète (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 057 €/an
Calcul : 1 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 679 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 206 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 082 €
Revenus locatifs : +12 057 €
Charges déductibles : -46 082 €
Résultat foncier Année 1 : -34 025 €(Déficit de 34 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 332 €/an
Revenus locatifs : +12 057 €
Charges déductibles : -8 332 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12625.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 057 €46 088 €6 454 €-34 031 €21 400 €12 631 €12 631 €
212 298 €8 164 €6 279 €4 134 €--8 497 €
312 544 €7 984 €6 099 €4 560 €--3 937 €
412 795 €7 798 €5 913 €4 997 €---
513 051 €7 605 €5 721 €5 445 €---
613 312 €7 407 €5 522 €5 905 €---
713 578 €7 201 €5 317 €6 377 €---
813 850 €6 989 €5 105 €6 860 €---
914 127 €6 770 €4 885 €7 356 €---
1014 409 €6 544 €4 659 €7 865 €---
1114 697 €6 310 €4 425 €8 388 €---
1214 991 €6 068 €4 183 €8 923 €---
1315 291 €5 818 €3 934 €9 473 €---
1415 597 €5 560 €3 676 €10 037 €---
1515 909 €5 294 €3 409 €10 615 €---
1616 227 €5 018 €3 134 €11 209 €---
1716 552 €4 734 €2 849 €11 818 €---
1816 883 €4 440 €2 555 €12 443 €---
1917 220 €4 136 €2 251 €13 084 €---
2017 565 €3 822 €1 937 €13 743 €---
2117 916 €3 498 €1 613 €14 418 €---
2218 274 €3 163 €1 278 €15 111 €---
2318 640 €2 817 €932 €15 823 €---
2419 013 €2 459 €574 €16 554 €---
2519 393 €2 090 €205 €17 303 €---
TOTAL386 190 €177 779 €92 908 €208 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 532 €-6 420 €+8 952 €
2+2 532 €0 €+2 532 €
3+2 532 €0 €+2 532 €
4+2 532 €+318 €+2 214 €
5+2 532 €+1 634 €+898 €
6+2 532 €+1 772 €+760 €
7+2 532 €+1 913 €+619 €
8+2 532 €+2 058 €+474 €
9+2 532 €+2 207 €+325 €
10+2 532 €+2 360 €+172 €
11+2 532 €+2 516 €+16 €
12+2 532 €+2 677 €-145 €
13+2 532 €+2 842 €-310 €
14+2 532 €+3 011 €-479 €
15+2 532 €+3 185 €-653 €
16+2 532 €+3 363 €-831 €
17+2 532 €+3 545 €-1 013 €
18+2 532 €+3 733 €-1 201 €
19+2 532 €+3 925 €-1 393 €
20+2 532 €+4 123 €-1 591 €
21+2 532 €+4 325 €-1 793 €
22+2 532 €+4 533 €-2 001 €
23+2 532 €+4 747 €-2 215 €
24+2 532 €+4 966 €-2 434 €
25+2 532 €+5 191 €-2 659 €
Total+63 300 €+62 523 €+777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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