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Maison à vendre

VilleCassagnes-Bégonhès (12)
Surface273m²
Coût Total328 670€
Loyer Annuel21 759€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 273 m²
Prix au m² : 728,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de balcon, Non meublé

Retrouvez dans votre Agence cette Maison de village T7 de 273 m2 habitable sur 3 niveaux avec garage. De plus un appartement T3 en rez-de-chaussée de 56 m2. Cumulant un total de 395 m², dont 327 m² habitables, idéalement située en plein coeur du village avec tous les commerces à proximité. Le bien se compose : D'un appartement indépendant en rez-de-chaussée d'environ 56 m² (possibilité de générer un revenu locatif.) D'une vaste maison principale sur 3 niveaux totalisant environ 270 m² habitables, offrant la possibilité de diviser en deux appartements individuels selon vos besoins. De plus, vous apprécierez également une grande terrasse extérieure, idéale pour profiter des beaux jours. Plus d'informations par téléphone Agence immobilière Philippe DAUNAY et fils

Honoraires inclus de 5.29% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 189 000 euros. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Cassagnes-Bégonhès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12120
Coordonnées : 44.178738, 2.512907
Total : 328 670€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 113 750€
Valeur du bien : 312 750€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273m²
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.28€ - 8.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1813€/mois
Loyer annuel estimé : 21759€/an
Fourchette totale : 1441€ - 2282€/mois
Fourchette annuelle : 17288€ - 27385€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 002,6 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :273 710 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-74 710€ (-27.3%)
Marge achat-revente :-54 960€ (-20.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 648,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :95,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 744,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 008,10€
Coût de l'assurance :28 758,62€
Taxe foncière : 2 175,87€/an
Soit par mois : 181,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 813,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 926,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 273 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 273 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :113 750 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 650€
    Isolation toiture/combles: 273 m² × 60€/m² = 16380€, Main d'œuvre: 270€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:40 800€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1200€ = 40800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:10 800€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cassagnes-Bégonhès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 813 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 759 €/an
Calcul : 1 813 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 670 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 150 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 113 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 501 €
Revenus locatifs : +21 759 €
Charges déductibles : -128 501 €
Résultat foncier Année 1 : -106 742 €(Déficit de 106 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 85 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 751 €/an
Revenus locatifs : +21 759 €
Charges déductibles : -14 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 85342.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 759 €128 512 €11 435 €-106 753 €21 400 €85 353 €85 353 €
222 194 €14 463 €11 137 €7 731 €--77 622 €
322 638 €14 153 €10 827 €8 484 €--69 137 €
423 091 €13 833 €10 507 €9 258 €--59 879 €
523 552 €13 501 €10 175 €10 052 €--49 828 €
624 023 €13 157 €9 831 €10 867 €--38 961 €
724 504 €12 801 €9 474 €11 703 €--27 258 €
824 994 €12 432 €9 106 €12 562 €--14 696 €
925 494 €12 050 €8 723 €13 444 €--1 252 €
1026 004 €11 654 €8 328 €14 350 €---
1126 524 €11 244 €7 918 €15 280 €---
1227 054 €10 819 €7 493 €16 235 €---
1327 595 €10 380 €7 053 €17 216 €---
1428 147 €9 924 €6 598 €18 223 €---
1528 710 €9 452 €6 126 €19 258 €---
1629 284 €8 963 €5 637 €20 321 €---
1729 870 €8 457 €5 131 €21 413 €---
1830 467 €7 933 €4 607 €22 534 €---
1931 077 €7 390 €4 064 €23 687 €---
2031 698 €6 827 €3 501 €24 871 €---
2132 332 €6 245 €2 919 €26 087 €---
2232 979 €5 641 €2 315 €27 338 €---
2333 639 €5 016 €1 690 €28 622 €---
2434 311 €4 369 €1 043 €29 942 €---
2534 998 €3 698 €372 €31 299 €---
TOTAL696 938 €362 914 €166 008 €334 025 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 569 €-6 420 €+10 989 €
2+4 569 €0 €+4 569 €
3+4 569 €0 €+4 569 €
4+4 569 €0 €+4 569 €
5+4 569 €0 €+4 569 €
6+4 569 €0 €+4 569 €
7+4 569 €0 €+4 569 €
8+4 569 €0 €+4 569 €
9+4 569 €0 €+4 569 €
10+4 569 €+3 929 €+640 €
11+4 569 €+4 584 €-15 €
12+4 569 €+4 870 €-301 €
13+4 569 €+5 165 €-596 €
14+4 569 €+5 467 €-898 €
15+4 569 €+5 777 €-1 208 €
16+4 569 €+6 096 €-1 527 €
17+4 569 €+6 424 €-1 855 €
18+4 569 €+6 760 €-2 191 €
19+4 569 €+7 106 €-2 537 €
20+4 569 €+7 461 €-2 892 €
21+4 569 €+7 826 €-3 257 €
22+4 569 €+8 201 €-3 632 €
23+4 569 €+8 587 €-4 018 €
24+4 569 €+8 983 €-4 414 €
25+4 569 €+9 390 €-4 821 €
Total+114 225 €+100 207 €+14 018 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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