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Immeuble 383 m² La Roche-Blanche

Bien expiré
VilleRoche-Blanche (63)
Surface383
Coût Total632 800
Loyer Annuel49 853
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+427
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 522 500 €
Surface : 383 m²
Prix au m² : 1 364,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 383 m² La Roche-Blanche

88 Bis Immobilier vous propose à la vente cet Immeuble de rapport entièrement rénové, (communs + appartments) situé à La Roche Blanche, au coeur d'une Zone Artisanale et à proximité direct des axes autoroutiers.

L'immeuble se compose de 11 logements :

7 × T1 de 30 m2

3 × Studios de 18 m2

1 × F2 de 50 m2

L'ensemble des appartements a été refait à neuf : électricité, plomberie, sols, peintures et cuisines équipées.

L'ensemble du parc locatif loué génère jusqu'a 6905EUR CC/mois. Soit une rentabilité brutte annuelle d'environ 15% brut.

Plusieurs places de stationnement privatives sont disponibles devant l'entrée de l'immeuble.

Si vous avez besoin de plus de renseignement n'hésitez pas à nous contacter pour organiser une visite.

Surface : 383 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/12/2018

Consommation énergie primaire : 230 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Roche-Blanche
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63670
Coordonnées : 45.708200, 3.121073
Total : 632 800
Prix d'acquisition : 522 500
Travaux : 68 500
Valeur du bien : 591 000
Frais de notaire : 41 800
Coût estimé : 41 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 383
Loyer prédit : 10.85€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 4154€/mois
Loyer annuel estimé : 49853€/an
Fourchette totale : 3248€ - 5313€/mois
Fourchette annuelle : 38979€ - 63761€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :632 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 127,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :184,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 311,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :305 410,00
Coût de l'assurance :55 370,00
Taxe foncière : 4 985,31€/an
Soit par mois : 415,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 154,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 727,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :427,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté aux normes actuelles
Quantité: 1 système pour 383 m²
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 383 m²
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain (remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 3 salles de bain (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 11 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 1 salon (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 500(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 4 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:33 000
    Rénovation complète chambres: 11 chambres × 3 000€ = 33 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:8 000
    Rénovation complète salon: 1 salon × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-Blanche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 154 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 853 €/an
Calcul : 4 154 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 632 800 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 215 €/an
Calcul : 185 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 96 816
Revenus locatifs : +49 853
Charges déductibles : -96 816
Résultat foncier Année 1 : -46 963(Déficit de 46 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 563
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 316 €/an
Revenus locatifs : +49 853
Charges déductibles : -28 316
Résultat foncier Années 2+ : 21 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25562.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 522 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 339 625(65% de 522 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 350 €/an
Calcul : 339 625 € × 3,636% = 12 350
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 85396 83621 136-46 98321 400 €25 583 €25 583 €
250 85027 77420 57423 076--2 507 €
351 86727 19219 99124 676---
452 90426 59019 38926 315---
553 96325 96718 76727 996---
655 04225 32318 12329 719---
756 14324 65717 45731 486---
857 26523 96816 76833 298---
958 41123 25516 05535 156---
1059 57922 51815 31837 061---
1160 77121 75514 55539 015---
1261 98620 96713 76741 019---
1363 22620 15112 95143 075---
1464 49019 30712 10745 183---
1565 78018 43511 23447 345---
1667 09617 53210 33249 564---
1768 43816 5989 39851 839---
1869 80615 6338 43354 174---
1971 20214 6347 43456 569---
2072 62613 6016 40159 026---
2174 07912 5325 33261 547---
2275 56111 4274 22764 134---
2377 07210 2843 08466 788---
2478 6139 1011 90169 512---
2580 1867 87867872 307---
TOTAL1 596 808553 913305 4101 042 89621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 042 896
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 469-6 420+16 889
2+10 4690+10 469
3+10 469+6 651+3 818
4+10 469+7 894+2 575
5+10 469+8 399+2 070
6+10 469+8 916+1 553
7+10 469+9 446+1 023
8+10 469+9 989+480
9+10 469+10 547-78
10+10 469+11 118-649
11+10 469+11 705-1 236
12+10 469+12 306-1 837
13+10 469+12 922-2 453
14+10 469+13 555-3 086
15+10 469+14 204-3 735
16+10 469+14 869-4 400
17+10 469+15 552-5 083
18+10 469+16 252-5 783
19+10 469+16 971-6 502
20+10 469+17 708-7 239
21+10 469+18 464-7 995
22+10 469+19 240-8 771
23+10 469+20 036-9 567
24+10 469+20 854-10 385
25+10 469+21 692-11 223
Total+261 725+312 869+-51 144
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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