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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-le-Cloud (79)
Surface100m²
Coût Total139 760€
Loyer Annuel8 343€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Willy RECOQUILLON vous propose: SAINT-AUBIN-LE CLOUD, ( 10 minutes de PARTHENAY) MAISON DE 100M² À RÉNOVER comprenant une entée, une cuisine, un salon, un séjour, une salle de bain et un WC. Au 1er étage un palier dessert 3 chambres et un débarras. Au second on retrouve des combles aménageables de 15 m². Une cave, une dépendance de 40 m² et un terrain de 300 m² complètent cet ensemble. Cette maison située en plein cOEur de St Aubin à proximité des écoles et des commerces (superette, boulangerie, bar, pharmacie..) n'attend plus que vous pour lui donner une seconde vie (idéale pour un investissement locatif ).ALORS N'HÉSITEZ PAS À ME CONTACTER POUR TOUTES INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 326 et classe CLIMAT F indice 87. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Willy RECOQUILLON mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 853959740, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Aubin-le-Cloud
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79450
Total : 139 760€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 62 000€
Valeur du bien : 134 000€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8343€/an
Fourchette totale : 546€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6546€ - 10631€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,24 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 524 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-37 524€ (-34.3%)
Marge achat-revente :-30 236€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 005,20€
Coût de l'assurance :12 229,00€
Taxe foncière : 834,25€/an
Soit par mois : 69,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 15 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine très vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs abîmés et propreté douteuse
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète pour 100 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 000 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 200€
    Isolation combles: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 000€
    Réfection plomberie: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-le-Cloud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 834 €
Revenus locatifs : +8 343 €
Charges déductibles : -67 834 €
Résultat foncier Année 1 : -59 492 €(Déficit de 59 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 834 €/an
Revenus locatifs : +8 343 €
Charges déductibles : -5 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38091.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 343 €67 839 €4 515 €-59 496 €21 400 €38 096 €38 096 €
28 509 €5 717 €4 393 €2 793 €--35 304 €
38 680 €5 591 €4 267 €3 089 €--32 215 €
48 853 €5 461 €4 137 €3 393 €--28 822 €
59 030 €5 326 €4 003 €3 704 €--25 118 €
69 211 €5 187 €3 864 €4 024 €--21 094 €
79 395 €5 043 €3 720 €4 352 €--16 743 €
89 583 €4 895 €3 572 €4 688 €--12 055 €
99 775 €4 742 €3 418 €5 033 €--7 022 €
109 970 €4 583 €3 260 €5 387 €--1 635 €
1110 169 €4 419 €3 096 €5 750 €---
1210 373 €4 250 €2 927 €6 122 €---
1310 580 €4 076 €2 752 €6 505 €---
1410 792 €3 895 €2 572 €6 897 €---
1511 008 €3 709 €2 385 €7 299 €---
1611 228 €3 516 €2 192 €7 712 €---
1711 452 €3 317 €1 993 €8 136 €---
1811 682 €3 111 €1 788 €8 570 €---
1911 915 €2 899 €1 575 €9 017 €---
2012 153 €2 679 €1 356 €9 475 €---
2112 397 €2 452 €1 129 €9 944 €---
2212 644 €2 218 €894 €10 427 €---
2312 897 €1 975 €652 €10 922 €---
2413 155 €1 725 €402 €11 430 €---
2513 418 €1 467 €143 €11 952 €---
TOTAL267 213 €160 090 €65 005 €107 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752 €-6 420 €+8 172 €
2+1 752 €0 €+1 752 €
3+1 752 €0 €+1 752 €
4+1 752 €0 €+1 752 €
5+1 752 €0 €+1 752 €
6+1 752 €0 €+1 752 €
7+1 752 €0 €+1 752 €
8+1 752 €0 €+1 752 €
9+1 752 €0 €+1 752 €
10+1 752 €0 €+1 752 €
11+1 752 €+1 235 €+517 €
12+1 752 €+1 837 €-85 €
13+1 752 €+1 951 €-199 €
14+1 752 €+2 069 €-317 €
15+1 752 €+2 190 €-438 €
16+1 752 €+2 314 €-562 €
17+1 752 €+2 441 €-689 €
18+1 752 €+2 571 €-819 €
19+1 752 €+2 705 €-953 €
20+1 752 €+2 842 €-1 090 €
21+1 752 €+2 983 €-1 231 €
22+1 752 €+3 128 €-1 376 €
23+1 752 €+3 277 €-1 525 €
24+1 752 €+3 429 €-1 677 €
25+1 752 €+3 586 €-1 834 €
Total+43 800 €+32 137 €+11 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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