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Détails du bien

VilleSaint-Aubin-le-Cloud (79)
Surface100
Coût Total139 760
Loyer Annuel8 343
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 720 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Willy RECOQUILLON vous propose: SAINT-AUBIN-LE CLOUD, ( 10 minutes de PARTHENAY) MAISON DE 100M² À RÉNOVER comprenant une entée, une cuisine, un salon, un séjour, une salle de bain et un WC. Au 1er étage un palier dessert 3 chambres et un débarras. Au second on retrouve des combles aménageables de 15 m². Une cave, une dépendance de 40 m² et un terrain de 300 m² complètent cet ensemble. Cette maison située en plein cOEur de St Aubin à proximité des écoles et des commerces (superette, boulangerie, bar, pharmacie..) n'attend plus que vous pour lui donner une seconde vie (idéale pour un investissement locatif ).ALORS N'HÉSITEZ PAS À ME CONTACTER POUR TOUTES INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 326 et classe CLIMAT F indice 87. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Willy RECOQUILLON mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 853959740, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Aubin-le-Cloud
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79450
Total : 139 760
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 62 000
Valeur du bien : 134 000
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8343€/an
Fourchette totale : 546€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6546€ - 10631€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 095,24 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 524
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-37 524 (-34.3%)
Marge achat-revente :-30 236€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 005,20
Coût de l'assurance :12 229,00
Taxe foncière : 834,25€/an
Soit par mois : 69,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 695,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 15 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine très vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais supposé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - murs abîmés et propreté douteuse
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète pour 100 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 000(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:1 200
    Isolation combles: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:3 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:8 000
    Réfection plomberie: 100 m² × 80€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-le-Cloud (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 834
Revenus locatifs : +8 343
Charges déductibles : -67 834
Résultat foncier Année 1 : -59 492(Déficit de 59 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 092
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 834 €/an
Revenus locatifs : +8 343
Charges déductibles : -5 834
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38091.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 34367 8394 515-59 49621 400 €38 096 €38 096 €
28 5095 7174 3932 793--35 304 €
38 6805 5914 2673 089--32 215 €
48 8535 4614 1373 393--28 822 €
59 0305 3264 0033 704--25 118 €
69 2115 1873 8644 024--21 094 €
79 3955 0433 7204 352--16 743 €
89 5834 8953 5724 688--12 055 €
99 7754 7423 4185 033--7 022 €
109 9704 5833 2605 387--1 635 €
1110 1694 4193 0965 750---
1210 3734 2502 9276 122---
1310 5804 0762 7526 505---
1410 7923 8952 5726 897---
1511 0083 7092 3857 299---
1611 2283 5162 1927 712---
1711 4523 3171 9938 136---
1811 6823 1111 7888 570---
1911 9152 8991 5759 017---
2012 1532 6791 3569 475---
2112 3972 4521 1299 944---
2212 6442 21889410 427---
2312 8971 97565210 922---
2413 1551 72540211 430---
2513 4181 46714311 952---
TOTAL267 213160 09065 005107 12321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 123
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 752 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 752-6 420+8 172
2+1 7520+1 752
3+1 7520+1 752
4+1 7520+1 752
5+1 7520+1 752
6+1 7520+1 752
7+1 7520+1 752
8+1 7520+1 752
9+1 7520+1 752
10+1 7520+1 752
11+1 752+1 235+517
12+1 752+1 837-85
13+1 752+1 951-199
14+1 752+2 069-317
15+1 752+2 190-438
16+1 752+2 314-562
17+1 752+2 441-689
18+1 752+2 571-819
19+1 752+2 705-953
20+1 752+2 842-1 090
21+1 752+2 983-1 231
22+1 752+3 128-1 376
23+1 752+3 277-1 525
24+1 752+3 429-1 677
25+1 752+3 586-1 834
Total+43 800+32 137+11 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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