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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGagnac-sur-Cère (46)
Surface239m²
Coût Total338 434€
Loyer Annuel22 435€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 300 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 980,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 3 salles de bain, Kitchenette, 5 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Pas de cave

Charmante maison bâtie sur cave avec une activité de chambres d'hôtes, au RDJ pièces de réception avec bar, terrasse, cuisine professionnelle et wc, au 1er étage 4 chambres avec salle d'eau et wc indépendant, au 2ème étage un logement avec une chambre, un bureau, salle de bain et wc, séjour, coin cuisine. proches commodités.

Ville : Gagnac-sur-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.939899, 1.883757
Total : 338 434€
Prix d'acquisition : 234 300€
Travaux : 85 390€
Valeur du bien : 319 690€
Frais de notaire : 18 744€
Coût estimé : 18 744€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1870€/mois
Loyer annuel estimé : 22435€/an
Fourchette totale : 1469€ - 2380€/mois
Fourchette annuelle : 17623€ - 28561€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,3 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :370 283 €
Prix d'achat :234 300 €
Décote à l'achat :-135 983€ (-36.7%)
Marge achat-revente :31 849€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 434€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 699,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :98,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 798,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 485,14€
Coût de l'assurance :29 612,97€
Taxe foncière : 2 243,53€/an
Soit par mois : 186,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 869,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 985,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu mais peut être rafraîchi

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 390 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 840€
    Isolation toiture/combles: 239 m² × 60€/m² = 14340€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Fenêtres double vitrage:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 800€/fenêtre = 24000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Rénovation cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Rénovation chambres:6 750€
    Revêtement sol et peinture 75 m²: 60€/m² × 75 = 4500€, Main d'œuvre: 2250€
  • Rafraîchissement salon:4 800€
    Rafraîchissement salon: 4000€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagnac-sur-Cère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 54 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 435 €/an
Calcul : 1 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 434 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 185 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 616 €
Revenus locatifs : +22 435 €
Charges déductibles : -100 616 €
Résultat foncier Année 1 : -78 180 €(Déficit de 78 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 226 €/an
Revenus locatifs : +22 435 €
Charges déductibles : -15 226 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56780.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 295 €(65% de 234 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 538 €/an
Calcul : 152 295 € × 3,636% = 5 538 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 435 €100 627 €11 809 €-78 191 €21 400 €56 791 €56 791 €
222 884 €14 929 €11 501 €7 955 €--48 836 €
323 342 €14 609 €11 181 €8 732 €--40 104 €
423 809 €14 279 €10 851 €9 530 €--30 574 €
524 285 €13 936 €10 508 €10 348 €--20 225 €
624 770 €13 582 €10 154 €11 189 €--9 037 €
725 266 €13 214 €9 786 €12 052 €---
825 771 €12 833 €9 405 €12 938 €---
926 287 €12 439 €9 011 €13 848 €---
1026 812 €12 031 €8 603 €14 782 €---
1127 349 €11 607 €8 179 €15 741 €---
1227 896 €11 169 €7 741 €16 726 €---
1328 453 €10 715 €7 287 €17 738 €---
1429 023 €10 245 €6 817 €18 778 €---
1529 603 €9 758 €6 329 €19 845 €---
1630 195 €9 253 €5 825 €20 942 €---
1730 799 €8 730 €5 302 €22 069 €---
1831 415 €8 188 €4 760 €23 226 €---
1932 043 €7 627 €4 199 €24 416 €---
2032 684 €7 046 €3 618 €25 638 €---
2133 338 €6 444 €3 016 €26 893 €---
2234 004 €5 821 €2 393 €28 184 €---
2334 685 €5 175 €1 747 €29 510 €---
2435 378 €4 506 €1 078 €30 872 €---
2536 086 €3 813 €385 €32 273 €---
TOTAL718 611 €342 576 €171 485 €376 034 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 711 €-6 420 €+11 131 €
2+4 711 €0 €+4 711 €
3+4 711 €0 €+4 711 €
4+4 711 €0 €+4 711 €
5+4 711 €0 €+4 711 €
6+4 711 €0 €+4 711 €
7+4 711 €+905 €+3 806 €
8+4 711 €+3 881 €+830 €
9+4 711 €+4 154 €+557 €
10+4 711 €+4 435 €+276 €
11+4 711 €+4 722 €-11 €
12+4 711 €+5 018 €-307 €
13+4 711 €+5 322 €-611 €
14+4 711 €+5 633 €-922 €
15+4 711 €+5 954 €-1 243 €
16+4 711 €+6 283 €-1 572 €
17+4 711 €+6 621 €-1 910 €
18+4 711 €+6 968 €-2 257 €
19+4 711 €+7 325 €-2 614 €
20+4 711 €+7 691 €-2 980 €
21+4 711 €+8 068 €-3 357 €
22+4 711 €+8 455 €-3 744 €
23+4 711 €+8 853 €-4 142 €
24+4 711 €+9 262 €-4 551 €
25+4 711 €+9 682 €-4 971 €
Total+117 775 €+112 810 €+4 965 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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