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Maison à vendre

VilleMONTAIGUT EN COMBRAILLE (63)
Surface205m²
Coût Total184 860€
Loyer Annuel14 496€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 570,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Non meublé

Découvrez cette maison mitoyenne pleine de charme, située au cœur du centre historique de Montaigut. Construite en 1830, cette propriété atypique de 210 m² offre de beaux volumes et un cachet authentique. Elle comprend cinq chambres, un bureau, un salon spacieux et un grenier offrant des possibilités d'aménagement. Un cadre idéal pour recevoir famille et amis. Prête à être transformée selon vos goûts. Cour et jardin. 20 minutes accès autoroute Montmarault. Ne manquez pas cette opportunité unique. Classe énergie G Contactez nous pour plus d'informations Référence agence : 3938

Ville : MONTAIGUT EN COMBRAILLE
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63700
Coordonnées : 46.179548, 2.798228
Total : 184 860€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 58 500€
Valeur du bien : 175 500€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.47€ - 7.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14496€/an
Fourchette totale : 916€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 10990€ - 19121€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 750 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :+4 250€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-72 110€ (-64.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :915,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 810,43€
Coût de l'assurance :16 175,25€
Taxe foncière : 1 449,63€/an
Soit par mois : 120,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 500 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 900€
    Isolation toiture: 205 m² × 58€/m² = 11900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montaigut en Combraille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 496 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 802 €
Revenus locatifs : +14 496 €
Charges déductibles : -66 802 €
Résultat foncier Année 1 : -52 306 €(Déficit de 52 306 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 302 €/an
Revenus locatifs : +14 496 €
Charges déductibles : -8 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30905.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 496 €66 808 €6 211 €-52 312 €21 400 €30 912 €30 912 €
214 786 €8 143 €6 046 €6 643 €--24 268 €
315 082 €7 972 €5 876 €7 110 €--17 159 €
415 384 €7 796 €5 699 €7 588 €--9 571 €
515 691 €7 613 €5 517 €8 078 €--1 493 €
616 005 €7 424 €5 328 €8 581 €---
716 325 €7 229 €5 132 €9 096 €---
816 652 €7 027 €4 930 €9 625 €---
916 985 €6 818 €4 721 €10 167 €---
1017 324 €6 601 €4 505 €10 723 €---
1117 671 €6 377 €4 281 €11 294 €---
1218 024 €6 146 €4 049 €11 879 €---
1318 385 €5 906 €3 809 €12 479 €---
1418 752 €5 658 €3 562 €13 094 €---
1519 127 €5 402 €3 305 €13 726 €---
1619 510 €5 137 €3 040 €14 374 €---
1719 900 €4 862 €2 765 €15 038 €---
1820 298 €4 578 €2 482 €15 720 €---
1920 704 €4 284 €2 188 €16 420 €---
2021 118 €3 981 €1 884 €17 138 €---
2121 541 €3 666 €1 570 €17 874 €---
2221 971 €3 341 €1 244 €18 631 €---
2322 411 €3 004 €908 €19 406 €---
2422 859 €2 656 €560 €20 203 €---
2523 316 €2 296 €200 €21 020 €---
TOTAL464 319 €200 726 €89 810 €263 593 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 593 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 044 €-6 420 €+9 464 €
2+3 044 €0 €+3 044 €
3+3 044 €0 €+3 044 €
4+3 044 €0 €+3 044 €
5+3 044 €0 €+3 044 €
6+3 044 €+2 126 €+918 €
7+3 044 €+2 729 €+315 €
8+3 044 €+2 887 €+157 €
9+3 044 €+3 050 €-6 €
10+3 044 €+3 217 €-173 €
11+3 044 €+3 388 €-344 €
12+3 044 €+3 564 €-520 €
13+3 044 €+3 744 €-700 €
14+3 044 €+3 928 €-884 €
15+3 044 €+4 118 €-1 074 €
16+3 044 €+4 312 €-1 268 €
17+3 044 €+4 511 €-1 467 €
18+3 044 €+4 716 €-1 672 €
19+3 044 €+4 926 €-1 882 €
20+3 044 €+5 141 €-2 097 €
21+3 044 €+5 362 €-2 318 €
22+3 044 €+5 589 €-2 545 €
23+3 044 €+5 822 €-2 778 €
24+3 044 €+6 061 €-3 017 €
25+3 044 €+6 306 €-3 262 €
Total+76 100 €+79 078 €+-2 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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