Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à rénover - Pays Cathare 11230

VilleCaudeval (11)
Surface80
Coût Total90 650
Loyer Annuel6 811
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 437,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 2 chambres, Cheminée, 1 salle de douche

Annonce à proximité du lac de Montbel et de Puivert, dans le pays cathare. Maison à rénover d’environ 80 m² habitables environ. Elle se compose d’une pièce à vivre de 27 m² avec cheminée, de deux chambres, d’une salle d’eau, d’un Wc, et d’une pièce annexe. Un grenier aménageable offre un potentiel supplémentaire. Un jardin non attenant de 1000 m² se trouve à proximité. Notez qu’il n’y a pas de chauffage d’où l’absence de Dpe.

Ville : Caudeval
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11230
Coordonnées : 43.076870, 1.974800
Total : 90 650
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 52 850
Valeur du bien : 87 850
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6811€/an
Fourchette totale : 416€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 4986€ - 9302€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 333,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 666
Prix d'achat :35 000
Décote à l'achat :-71 666 (-67.2%)
Marge achat-revente :16 016€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,19€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 480,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 203,05
Coût de l'assurance :8 158,50
Taxe foncière : 681,05€/an
Soit par mois : 56,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 567,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le confort et l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique avec remplacement des fenêtres
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et réparation des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon en état moyen nécessitant des travaux de rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle à manger avec peinture et réparation des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salle à manger en état moyen nécessitant des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 850(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600
    Isolation combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (nouveaux éléments, mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (peinture, réparation des murs, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:2 250
    Rénovation salle à manger: 15 m² × 150€/m² = 2250€ (peinture, réparation des murs, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caudeval (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 811 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 650 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 681 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 972
Revenus locatifs : +6 811
Charges déductibles : -56 972
Résultat foncier Année 1 : -50 162(Déficit de 50 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 762
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 122 €/an
Revenus locatifs : +6 811
Charges déductibles : -4 122
Résultat foncier Années 2+ : 2 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28761.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 81156 9753 118-50 16521 400 €28 765 €28 765 €
26 9474 0433 0362 903--25 861 €
37 0863 9592 9513 127--22 734 €
47 2273 8712 8633 357--19 378 €
57 3723 7802 7733 592--15 786 €
67 5193 6862 6783 834--11 952 €
77 6703 5882 5814 081--7 871 €
87 8233 4872 4804 336--3 535 €
97 9803 3832 3764 597---
108 1393 2752 2674 864---
118 3023 1632 1555 139---
128 4683 0472 0405 421---
138 6372 9271 9205 711---
148 8102 8031 7956 008---
158 9862 6741 6676 312---
169 1662 5411 5336 625---
179 3492 4031 3956 947---
189 5362 2601 2537 276---
199 7272 1121 1057 615---
209 9221 9599527 963---
2110 1201 8017938 320---
2210 3231 6366298 686---
2310 5291 4674599 062---
2410 7401 2912839 449---
2510 9541 1081019 846---
TOTAL218 144123 23845 20394 90621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 906
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430-6 420+7 850
2+1 4300+1 430
3+1 4300+1 430
4+1 4300+1 430
5+1 4300+1 430
6+1 4300+1 430
7+1 4300+1 430
8+1 4300+1 430
9+1 430+319+1 111
10+1 430+1 459-29
11+1 430+1 542-112
12+1 430+1 626-196
13+1 430+1 713-283
14+1 430+1 802-372
15+1 430+1 894-464
16+1 430+1 988-558
17+1 430+2 084-654
18+1 430+2 183-753
19+1 430+2 285-855
20+1 430+2 389-959
21+1 430+2 496-1 066
22+1 430+2 606-1 176
23+1 430+2 719-1 289
24+1 430+2 835-1 405
25+1 430+2 954-1 524
Total+35 750+28 472+7 278
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →