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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleReims (51)
Surface67m²
Coût Total148 298€
Loyer Annuel9 331€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 464,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

Secteur Moissons, venez découvrir cette ancienne loge de gardien située en rez-de-chaussée à rénover entièrement au sein d'une copropriété de standing. L'usage ne peut être que professionnel, professions libérales. Le bien est traversant et dispose d'une grande pièce, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'une salle de bain, d'un wc séparé avec lave mains et d'un placard. Une cave vient compléter cet appartement. Copropriété de 35 lots, airbnb interdit. . Chauffage collectif gaz. DPE: D. Pas de procédure en cours. Numéro mandat: 4185. Pour plus de renseignements, contactez A. Sageste au [Coordonnées masquées] L'AGENCE Immobilier. Agent Commercial en immobilier immatriculé au RSAC sous le numéro 844214171. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 67 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 35 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/05/2026

Consommation énergie primaire : 230 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 223 kWh/m²/an

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.256470, 4.051025
Total : 148 298€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 42 350€
Valeur du bien : 140 450€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 602€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7226€ - 12047€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 735,52 €/m²
Basé sur :876 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 280 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-85 180€ (-46.5%)
Marge achat-revente :34 982€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 426,42€
Coût de l'assurance :12 976,07€
Taxe foncière : 933,05€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 777,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si possible.
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise aux normes et d'amélioration.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise aux normes et d'amélioration.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350 €(632 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€/fenêtre = 7000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 298 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 927 €
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -48 927 €
Résultat foncier Année 1 : -39 597 €(Déficit de 39 597 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 197 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 577 €/an
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -6 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18196.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 331 €48 932 €5 130 €-39 602 €21 400 €18 202 €18 202 €
29 517 €6 448 €4 996 €3 069 €--15 133 €
39 707 €6 309 €4 857 €3 399 €--11 734 €
49 902 €6 165 €4 712 €3 737 €--7 997 €
510 100 €6 015 €4 563 €4 084 €--3 912 €
610 302 €5 861 €4 409 €4 441 €---
710 508 €5 701 €4 249 €4 807 €---
810 718 €5 535 €4 083 €5 183 €---
910 932 €5 363 €3 911 €5 569 €---
1011 151 €5 186 €3 733 €5 965 €---
1111 374 €5 001 €3 549 €6 372 €---
1211 601 €4 811 €3 359 €6 790 €---
1311 833 €4 613 €3 161 €7 220 €---
1412 070 €4 409 €2 957 €7 661 €---
1512 311 €4 197 €2 745 €8 114 €---
1612 558 €3 978 €2 526 €8 580 €---
1712 809 €3 751 €2 299 €9 058 €---
1813 065 €3 516 €2 064 €9 549 €---
1913 326 €3 272 €1 820 €10 054 €---
2013 593 €3 020 €1 568 €10 572 €---
2113 865 €2 759 €1 307 €11 105 €---
2214 142 €2 489 €1 037 €11 653 €---
2314 425 €2 209 €757 €12 216 €---
2414 713 €1 919 €467 €12 794 €---
2515 008 €1 619 €167 €13 389 €---
TOTAL298 859 €153 079 €74 426 €145 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-6 420 €+8 379 €
2+1 959 €0 €+1 959 €
3+1 959 €0 €+1 959 €
4+1 959 €0 €+1 959 €
5+1 959 €0 €+1 959 €
6+1 959 €+159 €+1 800 €
7+1 959 €+1 442 €+517 €
8+1 959 €+1 555 €+404 €
9+1 959 €+1 671 €+288 €
10+1 959 €+1 790 €+169 €
11+1 959 €+1 912 €+47 €
12+1 959 €+2 037 €-78 €
13+1 959 €+2 166 €-207 €
14+1 959 €+2 298 €-339 €
15+1 959 €+2 434 €-475 €
16+1 959 €+2 574 €-615 €
17+1 959 €+2 717 €-758 €
18+1 959 €+2 865 €-906 €
19+1 959 €+3 016 €-1 057 €
20+1 959 €+3 172 €-1 213 €
21+1 959 €+3 332 €-1 373 €
22+1 959 €+3 496 €-1 537 €
23+1 959 €+3 665 €-1 706 €
24+1 959 €+3 838 €-1 879 €
25+1 959 €+4 017 €-2 058 €
Total+48 975 €+43 734 €+5 241 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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