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Maison à vendre

VilleChâtre (36)
Surface205m²
Coût Total227 572€
Loyer Annuel17 117€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 770 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 579,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Kitchenette, Cave, Salon (total 20 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

? Maison de ville avec garages et jardin - La Châtre (36400)

seulement 300 mètres du centre-ville de La Châtre, cette spacieuse maison de ville offre de généreux volumes et un potentiel certain pour une grande famille ou un projet de rénovation personnalisée.

Sur deux niveaux, elle propose au rez-de-chaussée une entrée, un salon, un bureau, une chambre, une cuisine, un cellier, une salle d'eau et un WC. À l'étage, quatre chambres, une salle de bains et un WC offrent tout le confort nécessaire pour une famille nombreuse. Un grenier et une cave en totalité complètent les espaces de rangement.

À l'extérieur, une cour à l'arrière avec cabanon et deux garages constituent un atout rare en centre-ville.

Le bien bénéficie d'une chaudière fioul récente (2022), d'une installation électrique refaite, et du raccordement au tout-à-l'égout.

?? DPE classé F (239 kWh/m²/an) - GES classé F (74 kg CO?/m²/an).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Prix : 118.770 euros - Honoraires à la charge de l'acquéreur : 7 770 € TTC, soit 7 % du prix net vendeur.

Prix net vendeur : 111 000 €

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.577245, 1.990968
Total : 227 572€
Prix d'acquisition : 118 770€
Travaux : 99 300€
Valeur du bien : 218 070€
Frais de notaire : 9 502€
Coût estimé : 9 502€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1426€/mois
Loyer annuel estimé : 17117€/an
Fourchette totale : 1132€ - 1797€/mois
Fourchette annuelle : 13584€ - 21569€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,37 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 811 €
Prix d'achat :118 770 €
Décote à l'achat :-100 041€ (-45.7%)
Marge achat-revente :-8 761€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 109,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :85,34€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 194,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 126,58€
Coût de l'assurance :25 601,85€
Taxe foncière : 1 711,71€/an
Soit par mois : 142,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 336,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon : peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du hall d'entrée : peinture et revêtement de sol
Quantité: 5 m²
Raison: État 2.5/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du couloir : peinture et revêtement de sol
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 300 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Remplacement chaudière fioul par pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incl. main d'œuvre)
  • Isolation:21 000€
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€ (total = 10250€)
  • Menuiseries:15 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incl. électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incl. douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:27 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€, Électricité: 600€/chambre × 5 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€ (total = 13500€)
  • Salon:5 200€
    Rénovation salon: 15 m² × 60€/m² = 900€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 700€ (total = 2100€)
  • Hall d'entrée:1 600€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 500€ (total = 800€)
  • Couloir:2 400€
    Rénovation couloir: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€ (total = 1200€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 426 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Calcul : 1 426 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 572 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 336 €
Revenus locatifs : +17 117 €
Charges déductibles : -109 336 €
Résultat foncier Année 1 : -92 219 €(Déficit de 92 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 036 €/an
Revenus locatifs : +17 117 €
Charges déductibles : -10 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70818.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 770 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 201 €(65% de 118 770 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 807 €/an
Calcul : 77 201 € × 3,636% = 2 807 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 117 €109 343 €7 307 €-92 226 €21 400 €70 826 €70 826 €
217 459 €9 845 €7 109 €7 614 €--63 212 €
317 809 €9 641 €6 905 €8 168 €--55 043 €
418 165 €9 429 €6 694 €8 735 €--46 308 €
518 528 €9 211 €6 475 €9 317 €--36 991 €
618 899 €8 986 €6 250 €9 913 €--27 078 €
719 277 €8 753 €6 017 €10 524 €--16 554 €
819 662 €8 512 €5 777 €11 150 €--5 405 €
920 055 €8 264 €5 528 €11 791 €---
1020 457 €8 007 €5 272 €12 449 €---
1120 866 €7 742 €5 006 €13 123 €---
1221 283 €7 468 €4 733 €13 815 €---
1321 709 €7 185 €4 450 €14 523 €---
1422 143 €6 893 €4 157 €15 250 €---
1522 586 €6 591 €3 856 €15 994 €---
1623 037 €6 280 €3 544 €16 758 €---
1723 498 €5 957 €3 222 €17 541 €---
1823 968 €5 625 €2 889 €18 343 €---
1924 447 €5 281 €2 545 €19 166 €---
2024 936 €4 926 €2 190 €20 010 €---
2125 435 €4 559 €1 823 €20 876 €---
2225 944 €4 180 €1 445 €21 763 €---
2326 463 €3 789 €1 053 €22 674 €---
2426 992 €3 385 €649 €23 607 €---
2527 532 €2 967 €231 €24 565 €---
TOTAL548 266 €272 821 €105 127 €275 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 595 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 595 €-6 420 €+10 015 €
2+3 595 €0 €+3 595 €
3+3 595 €0 €+3 595 €
4+3 595 €0 €+3 595 €
5+3 595 €0 €+3 595 €
6+3 595 €0 €+3 595 €
7+3 595 €0 €+3 595 €
8+3 595 €0 €+3 595 €
9+3 595 €+1 916 €+1 679 €
10+3 595 €+3 735 €-140 €
11+3 595 €+3 937 €-342 €
12+3 595 €+4 144 €-549 €
13+3 595 €+4 357 €-762 €
14+3 595 €+4 575 €-980 €
15+3 595 €+4 798 €-1 203 €
16+3 595 €+5 027 €-1 432 €
17+3 595 €+5 262 €-1 667 €
18+3 595 €+5 503 €-1 908 €
19+3 595 €+5 750 €-2 155 €
20+3 595 €+6 003 €-2 408 €
21+3 595 €+6 263 €-2 668 €
22+3 595 €+6 529 €-2 934 €
23+3 595 €+6 802 €-3 207 €
24+3 595 €+7 082 €-3 487 €
25+3 595 €+7 369 €-3 774 €
Total+89 875 €+82 633 €+7 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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