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Vente appartement 2 pièces 39,41 m² Morlaix (29600) - Superimmo

VilleMorlaix (29)
Surface39m²
Coût Total84 090€
Loyer Annuel5 779€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-367€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 324 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 239,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre sur les hauteurs de Morlaix, au deuxième étage d'un immeuble sécurisé, appartement deux pièces de 39,45 m2. Il se compose d'une entrée pièce de vie ouverte sur une cuisine, une chambre, un cellier, une salle d'eauavec WC. Locataire en place. Loyer 355€/mois charges comprises Kreisker immobilier Morlaix 02 98 88 77 98 reférence annonce K26013

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Total : 84 090€
Prix d'acquisition : 48 324€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 80 224€
Frais de notaire : 3 866€
Coût estimé : 3 866€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5779€/an
Fourchette totale : 379€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4552€ - 7337€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 425,27 €/m²
Basé sur :220 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 585 €
Prix d'achat :48 324 €
Décote à l'achat :-7 261€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-28 505€ (-51.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 445,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 202,31€
Coût de l'assurance :7 357,88€
Taxe foncière : 577,92€/an
Soit par mois : 48,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 355,00€/mois
Soit par an : 4 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 481,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 848,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-367,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 090 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 578 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 260 €/an
Calcul : 355 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 938 €
Revenus locatifs : +5 779 €
Charges déductibles : -39 938 €
Résultat foncier Année 1 : -34 159 €(Déficit de 34 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 038 €/an
Revenus locatifs : +5 779 €
Charges déductibles : -8 038 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 259 €/an(Déficit de 2 259 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12759.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 324 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 411 €(65% de 48 324 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 142 €/an
Calcul : 31 411 € × 3,636% = 1 142 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 779 €39 941 €2 909 €-34 162 €21 400 €12 762 €12 762 €
25 895 €7 965 €2 833 €-2 070 €2 070 €-12 762 €
36 013 €7 886 €2 754 €-1 873 €1 873 €-12 762 €
46 133 €7 804 €2 672 €-1 671 €1 671 €-12 762 €
56 256 €7 720 €2 588 €-1 464 €1 464 €-12 762 €
66 381 €7 632 €2 500 €-1 251 €1 251 €-12 762 €
76 508 €7 541 €2 409 €-1 033 €1 033 €-12 762 €
86 638 €7 447 €2 315 €-809 €809 €-12 762 €
96 771 €7 350 €2 218 €-579 €579 €-12 762 €
106 907 €7 249 €2 117 €-343 €343 €-12 762 €
117 045 €7 145 €2 013 €-100 €100 €-12 762 €
127 186 €7 037 €1 905 €149 €---
137 329 €6 925 €1 793 €405 €---
147 476 €6 809 €1 677 €667 €---
157 625 €6 689 €1 557 €937 €---
167 778 €6 565 €1 432 €1 213 €---
177 934 €6 436 €1 304 €1 498 €---
188 092 €6 303 €1 170 €1 790 €---
198 254 €6 164 €1 032 €2 090 €---
208 419 €6 021 €889 €2 398 €---
218 588 €5 873 €741 €2 714 €---
228 759 €5 720 €588 €3 039 €---
238 934 €5 561 €429 €3 373 €---
249 113 €5 397 €265 €3 716 €---
259 295 €5 227 €94 €4 069 €---
TOTAL185 108 €202 408 €42 202 €-17 300 €32 594 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 778 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -17 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 214 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 214 €-6 420 €+7 634 €
2+1 214 €-621 €+1 835 €
3+1 214 €-562 €+1 776 €
4+1 214 €-501 €+1 715 €
5+1 214 €-439 €+1 653 €
6+1 214 €-375 €+1 589 €
7+1 214 €-310 €+1 524 €
8+1 214 €-243 €+1 457 €
9+1 214 €-174 €+1 388 €
10+1 214 €-103 €+1 317 €
11+1 214 €-30 €+1 244 €
12+1 214 €+45 €+1 169 €
13+1 214 €+121 €+1 093 €
14+1 214 €+200 €+1 014 €
15+1 214 €+281 €+933 €
16+1 214 €+364 €+850 €
17+1 214 €+449 €+765 €
18+1 214 €+537 €+677 €
19+1 214 €+627 €+587 €
20+1 214 €+719 €+495 €
21+1 214 €+814 €+400 €
22+1 214 €+912 €+302 €
23+1 214 €+1 012 €+202 €
24+1 214 €+1 115 €+99 €
25+1 214 €+1 221 €-7 €
Total+30 350 €-1 361 €+31 711 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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