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Maison de ville 6 pièces 130 m²

VilleIlliers-Combray (28)
Surface130m²
Coût Total152 600€
Loyer Annuel13 419€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 6 pièces 130 m²

Proche des commodités, maison de ville avec courette. Séjour - cuisine aménagée et équipée avec coin repas et poêle à bois, 4 chambres, salle d'eau, salle de bains, wc. Cave. IDEAL PREMIER ACHAT !

Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/09/2022

Consommation énergie primaire : 226 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 930 € et 2 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.301460, 1.244097
Total : 152 600€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 55 400€
Valeur du bien : 145 400€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1118€/mois
Loyer annuel estimé : 13419€/an
Fourchette totale : 898€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10780€ - 16704€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 487,42 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 364 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-103 364€ (-53.5%)
Marge achat-revente :40 764€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :763,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 585,47€
Coût de l'assurance :13 352,50€
Taxe foncière : 1 341,91€/an
Soit par mois : 111,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 118,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 400 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (installation incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Peinture chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Illiers-Combray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 118 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 419 €/an
Calcul : 1 118 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 342 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 550 €
Revenus locatifs : +13 419 €
Charges déductibles : -62 550 €
Résultat foncier Année 1 : -49 131 €(Déficit de 49 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 150 €/an
Revenus locatifs : +13 419 €
Charges déductibles : -7 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27730.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 419 €62 555 €5 279 €-49 136 €21 400 €27 736 €27 736 €
213 687 €7 017 €5 141 €6 671 €--21 065 €
313 961 €6 874 €4 998 €7 088 €--13 978 €
414 240 €6 725 €4 849 €7 515 €--6 462 €
514 525 €6 572 €4 696 €7 954 €---
614 816 €6 413 €4 537 €8 403 €---
715 112 €6 248 €4 372 €8 864 €---
815 414 €6 077 €4 201 €9 337 €---
915 723 €5 901 €4 025 €9 822 €---
1016 037 €5 718 €3 842 €10 319 €---
1116 358 €5 528 €3 652 €10 829 €---
1216 685 €5 332 €3 456 €11 353 €---
1317 019 €5 129 €3 253 €11 890 €---
1417 359 €4 919 €3 043 €12 440 €---
1517 706 €4 701 €2 825 €13 005 €---
1618 060 €4 475 €2 599 €13 585 €---
1718 421 €4 242 €2 366 €14 180 €---
1818 790 €4 000 €2 124 €14 790 €---
1919 166 €3 749 €1 873 €15 417 €---
2019 549 €3 490 €1 614 €16 059 €---
2119 940 €3 221 €1 345 €16 719 €---
2220 339 €2 943 €1 067 €17 396 €---
2320 746 €2 655 €779 €18 091 €---
2421 161 €2 356 €480 €18 804 €---
2521 584 €2 047 €171 €19 536 €---
TOTAL429 816 €178 886 €76 585 €250 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 419 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 818 €-6 420 €+9 238 €
2+2 818 €0 €+2 818 €
3+2 818 €0 €+2 818 €
4+2 818 €0 €+2 818 €
5+2 818 €+447 €+2 371 €
6+2 818 €+2 521 €+297 €
7+2 818 €+2 659 €+159 €
8+2 818 €+2 801 €+17 €
9+2 818 €+2 947 €-129 €
10+2 818 €+3 096 €-278 €
11+2 818 €+3 249 €-431 €
12+2 818 €+3 406 €-588 €
13+2 818 €+3 567 €-749 €
14+2 818 €+3 732 €-914 €
15+2 818 €+3 902 €-1 084 €
16+2 818 €+4 076 €-1 258 €
17+2 818 €+4 254 €-1 436 €
18+2 818 €+4 437 €-1 619 €
19+2 818 €+4 625 €-1 807 €
20+2 818 €+4 818 €-2 000 €
21+2 818 €+5 016 €-2 198 €
22+2 818 €+5 219 €-2 401 €
23+2 818 €+5 427 €-2 609 €
24+2 818 €+5 641 €-2 823 €
25+2 818 €+5 861 €-3 043 €
Total+70 450 €+75 279 €+-4 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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