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Détails du bien

VilleMaison-Dieu (58)
Surface100.8m²
Coût Total89 420€
Loyer Annuel8 400€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 100.8 m²
Prix au m² : 456,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Insert + élect bois et électrique, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Au carrefour de la région de Tannay, Vézelay et non loin du morvan, découvrez cette charmante campagnarde. Elle offre une belle ambiance authentique avec ses pierres et ses briques, ses poutres en bois et sa cheminée, ainsi qu'une agréable pièce de vie de 38 m2 et une cuisine conviviale. La maison dispose également d'une chambre, d'un grand grenier aménageable et d'une cave offrant un beau potentiel pour créer des espaces supplémentaires selon vos envies. A l'extérieur, vous profiterez d'un jardin avec terrasse sans vis-à-vis, idéale pour les beaux jours et les moments en famille ou entre amis. - https://www.century21agenceducreux.com/mentions_legales/

Ville : Maison-Dieu
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58190
Coordonnées : 47.413262, 3.642687
Total : 89 420€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 39 740€
Valeur du bien : 85 740€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.8m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8400€/an
Fourchette totale : 536€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6433€ - 10969€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.19% - 12.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :900 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 720 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-44 720€ (-49.3%)
Marge achat-revente :1 300€ (1.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :448,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 474,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 165,19€
Coût de l'assurance :7 824,25€
Taxe foncière : 840,02€/an
Soit par mois : 70,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 700,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100.8 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 740 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 040€
    Isolation combles: 100.8 m² × 50€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 400 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 001 €
Revenus locatifs : +8 400 €
Charges déductibles : -44 001 €
Résultat foncier Année 1 : -35 601 €(Déficit de 35 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 261 €/an
Revenus locatifs : +8 400 €
Charges déductibles : -4 261 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 139 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14201.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 400 €44 004 €3 111 €-35 604 €21 400 €14 204 €14 204 €
28 568 €4 183 €3 030 €4 385 €--9 819 €
38 740 €4 099 €2 946 €4 641 €--5 178 €
48 914 €4 011 €2 858 €4 903 €--275 €
59 093 €3 921 €2 768 €5 171 €---
69 274 €3 828 €2 675 €5 447 €---
79 460 €3 731 €2 578 €5 729 €---
89 649 €3 630 €2 477 €6 019 €---
99 842 €3 526 €2 373 €6 316 €---
1010 039 €3 419 €2 266 €6 620 €---
1110 240 €3 307 €2 154 €6 933 €---
1210 445 €3 192 €2 039 €7 253 €---
1310 653 €3 072 €1 919 €7 581 €---
1410 866 €2 948 €1 795 €7 918 €---
1511 084 €2 820 €1 667 €8 264 €---
1611 305 €2 687 €1 534 €8 619 €---
1711 532 €2 549 €1 396 €8 983 €---
1811 762 €2 406 €1 253 €9 356 €---
1911 997 €2 259 €1 106 €9 739 €---
2012 237 €2 106 €953 €10 132 €---
2112 482 €1 947 €794 €10 535 €---
2212 732 €1 783 €630 €10 949 €---
2312 986 €1 613 €460 €11 374 €---
2413 246 €1 437 €284 €11 810 €---
2513 511 €1 254 €101 €12 257 €---
TOTAL269 059 €113 730 €45 165 €155 330 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 330 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 400 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 764 €-6 420 €+8 184 €
2+1 764 €0 €+1 764 €
3+1 764 €0 €+1 764 €
4+1 764 €0 €+1 764 €
5+1 764 €+1 469 €+295 €
6+1 764 €+1 634 €+130 €
7+1 764 €+1 719 €+45 €
8+1 764 €+1 806 €-42 €
9+1 764 €+1 895 €-131 €
10+1 764 €+1 986 €-222 €
11+1 764 €+2 080 €-316 €
12+1 764 €+2 176 €-412 €
13+1 764 €+2 274 €-510 €
14+1 764 €+2 376 €-612 €
15+1 764 €+2 479 €-715 €
16+1 764 €+2 586 €-822 €
17+1 764 €+2 695 €-931 €
18+1 764 €+2 807 €-1 043 €
19+1 764 €+2 922 €-1 158 €
20+1 764 €+3 040 €-1 276 €
21+1 764 €+3 161 €-1 397 €
22+1 764 €+3 285 €-1 521 €
23+1 764 €+3 412 €-1 648 €
24+1 764 €+3 543 €-1 779 €
25+1 764 €+3 677 €-1 913 €
Total+44 100 €+46 599 €+-2 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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