Achat maison

Bien expiré

VilleRéunion (47)

Surface192m²

Coût Total304 720€

Loyer Annuel18 900€

Rentabilité6.20%

Cashflow/mois-177€

Prix : 179 000 €

Surface : 192 m²

Prix au m² : 932,29 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 7

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

à 3 km de Casteljaloux, Maison en pierres de 190 m² à rénover, composée en rez de chaussée d'une entrée, d'un salon, d'un séjour avec insert, une cuisine une chambre avec salle de bains et wc. A l'étage se trouve un couloir ouvrant sur 4 chambres supplémentaires et une salle de bains. La maison dispose également d'une grange de 80 m² attenante à la partie habitable, le tout se trouvant sur un terrain de 6980 m².

Ville : Réunion

Département : Lot-et-Garonne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 47700

Coordonnées : 44.263540, 0.127490

Total : 304 720€

Prix d'acquisition : 179 000€

Travaux : 111 400€

Valeur du bien : 290 400€

Frais de notaire : 14 320€

Coût estimé : 14 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 192m²

Loyer prédit : 8.20€/m²/mois

Fourchette : 6.25€ - 10.77€/m²/mois

Loyer total estimé : 1575€/mois

Loyer annuel estimé : 18900€/an

Fourchette totale : 1200€ - 2067€/mois

Fourchette annuelle : 14401€ - 24803€/an

Rentabilité brute :6.20%

Fourchette de rentabilité :4.73% - 8.14%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :304 720€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 505,96€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :88,88€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 594,84€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 067,85€

Coût de l'assurance :26 663,00€

Taxe foncière : 1 889,95€/an

Soit par mois : 157,50€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 574,96€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 752,33€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-177,37€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 332 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 192 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 192 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur 192 m²)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement

Quantité: cuisine complète (12 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)

Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et léger rafraîchissement du salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

ÉlectricitéOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison

Quantité: 192 m²

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison

Quantité: 192 m²

Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :111 400 €(580 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:9 600€
Isolation des combles: 192 m² × 50€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Menuiseries:16 800€
Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (pose incluse)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
Chambres:6 000€
Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (pose incluse)
Salon:600€
Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Électricité:19 200€
Mise aux normes électricité: 192 m² × 100€/m² = 19200€ (main d'œuvre incluse)
Plomberie:19 200€
Mise aux normes plomberie: 192 m² × 100€/m² = 19200€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Réunion. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 39 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois

Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an

Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 168 €/an

Base de calcul : Emprunt de 304 720 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 067 €/an

Calcul : 89 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 111 400 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 525 €

Revenus locatifs : +18 900 €

Charges déductibles : -124 525 €

Résultat foncier Année 1 : -105 625 €(Déficit de 105 625 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 84 225 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 125 €/an

Revenus locatifs : +18 900 €

Charges déductibles : -13 125 €

Résultat foncier Années 2+ : 5 775 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 84225.13 € reporté.

Prix d'achat du bien : 179 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 231 €/an

Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	18 900 €	124 534 €	10 178 €	-105 635 €	21 400 €	84 235 €	84 235 €
2	19 278 €	12 863 €	9 907 €	6 414 €	-	-	77 821 €
3	19 663 €	12 583 €	9 627 €	7 080 €	-	-	70 741 €
4	20 056 €	12 293 €	9 337 €	7 763 €	-	-	62 978 €
5	20 457 €	11 993 €	9 037 €	8 464 €	-	-	54 514 €
6	20 867 €	11 683 €	8 727 €	9 183 €	-	-	45 331 €
7	21 284 €	11 363 €	8 406 €	9 921 €	-	-	35 409 €
8	21 710 €	11 031 €	8 074 €	10 679 €	-	-	24 731 €
9	22 144 €	10 688 €	7 731 €	11 456 €	-	-	13 274 €
10	22 587 €	10 333 €	7 376 €	12 254 €	-	-	1 020 €
11	23 038 €	9 965 €	7 009 €	13 073 €	-	-	-
12	23 499 €	9 586 €	6 629 €	13 914 €	-	-	-
13	23 969 €	9 193 €	6 236 €	14 776 €	-	-	-
14	24 449 €	8 787 €	5 830 €	15 662 €	-	-	-
15	24 938 €	8 366 €	5 410 €	16 571 €	-	-	-
16	25 436 €	7 932 €	4 975 €	17 505 €	-	-	-
17	25 945 €	7 482 €	4 526 €	18 463 €	-	-	-
18	26 464 €	7 017 €	4 061 €	19 447 €	-	-	-
19	26 993 €	6 536 €	3 580 €	20 457 €	-	-	-
20	27 533 €	6 039 €	3 082 €	21 494 €	-	-	-
21	28 084 €	5 524 €	2 568 €	22 560 €	-	-	-
22	28 645 €	4 992 €	2 035 €	23 654 €	-	-	-
23	29 218 €	4 441 €	1 485 €	24 777 €	-	-	-
24	29 803 €	3 872 €	915 €	25 931 €	-	-	-
25	30 399 €	3 283 €	327 €	27 116 €	-	-	-
TOTAL	605 358 €	332 380 €	147 068 €	272 978 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 978 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 900 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 969 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 969 €	-6 420 €	+10 389 €
2	+3 969 €	0 €	+3 969 €
3	+3 969 €	0 €	+3 969 €
4	+3 969 €	0 €	+3 969 €
5	+3 969 €	0 €	+3 969 €
6	+3 969 €	0 €	+3 969 €
7	+3 969 €	0 €	+3 969 €
8	+3 969 €	0 €	+3 969 €
9	+3 969 €	0 €	+3 969 €
10	+3 969 €	0 €	+3 969 €
11	+3 969 €	+3 616 €	+353 €
12	+3 969 €	+4 174 €	-205 €
13	+3 969 €	+4 433 €	-464 €
14	+3 969 €	+4 699 €	-730 €
15	+3 969 €	+4 971 €	-1 002 €
16	+3 969 €	+5 251 €	-1 282 €
17	+3 969 €	+5 539 €	-1 570 €
18	+3 969 €	+5 834 €	-1 865 €
19	+3 969 €	+6 137 €	-2 168 €
20	+3 969 €	+6 448 €	-2 479 €
21	+3 969 €	+6 768 €	-2 799 €
22	+3 969 €	+7 096 €	-3 127 €
23	+3 969 €	+7 433 €	-3 464 €
24	+3 969 €	+7 779 €	-3 810 €
25	+3 969 €	+8 135 €	-4 166 €
Total	+99 225 €	+81 893 €	+17 332 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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