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Appartement à vendre

VilleGrigny (69)
Surface105.51m²
Coût Total177 420€
Loyer Annuel14 518€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 105.51 m²
Prix au m² : 1 506,97 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, calme

Grand T6 de 105 m2 situé au 1er étage surélevé d'une copropriété calme et bien entretenue, offrant de beaux volumes et un vrai potentiel pour un projet de rénovation. L'organisation actuelle comprend une entrée, un espace repas, un séjour modulable, une cuisine à réaménager, quatre chambres, des rangements, une grande salle de bain et un WC indépendant. Un balcon ainsi que plusieurs possibilités de stationnement dans la résidence complètent l'ensemble. Des travaux sont à prévoir dans tout le logement, permettant d'imaginer librement une nouvelle distribution et un style moderne adapté à vos besoins. Certaines photos ont été réalisées pour illustrer des idées d'aménagement après rénovation (projections non contractuelles). Proche des commerces, écoles et transports, ce bien représente une belle opportunité pour créer un intérieur sur mesure. Cette annonce vous est proposée par HERNANDEZ Celia - EI - NoRSAC: 981 930 266, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de LYON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Grigny
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69520
Coordonnées : 45.608878, 4.789453
Total : 177 420€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 164 700€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.51m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14518€/an
Fourchette totale : 966€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 11593€ - 18181€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 105,26 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 126 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-63 126€ (-28.4%)
Marge achat-revente :44 706€ (20.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 613,16€
Coût de l'assurance :15 524,25€
Taxe foncière : 1 451,83€/an
Soit par mois : 120,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 062,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105.51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105.51 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 105.51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain en excellent état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - espace en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(54 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 518 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 420 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 940 €
Revenus locatifs : +14 518 €
Charges déductibles : -13 940 €
Résultat foncier Année 1 : 578 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 240 €/an
Revenus locatifs : +14 518 €
Charges déductibles : -8 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 278 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 518 €13 946 €6 173 €573 €---
214 809 €8 084 €6 012 €6 724 €---
315 105 €7 917 €5 845 €7 187 €---
415 407 €7 744 €5 672 €7 663 €---
515 715 €7 565 €5 492 €8 150 €---
616 029 €7 380 €5 307 €8 650 €---
716 350 €7 187 €5 114 €9 163 €---
816 677 €6 988 €4 915 €9 689 €---
917 011 €6 782 €4 709 €10 229 €---
1017 351 €6 568 €4 495 €10 783 €---
1117 698 €6 347 €4 274 €11 351 €---
1218 052 €6 118 €4 045 €11 934 €---
1318 413 €5 880 €3 807 €12 532 €---
1418 781 €5 634 €3 562 €13 147 €---
1519 157 €5 380 €3 307 €13 777 €---
1619 540 €5 116 €3 043 €14 424 €---
1719 931 €4 843 €2 770 €15 088 €---
1820 329 €4 560 €2 487 €15 770 €---
1920 736 €4 266 €2 194 €16 469 €---
2021 150 €3 963 €1 890 €17 188 €---
2121 573 €3 648 €1 575 €17 925 €---
2222 005 €3 323 €1 250 €18 682 €---
2322 445 €2 985 €912 €19 460 €---
2422 894 €2 636 €563 €20 258 €---
2523 352 €2 274 €201 €21 078 €---
TOTAL465 026 €147 133 €89 613 €317 893 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 518 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 049 €+172 €+2 877 €
2+3 049 €+2 017 €+1 032 €
3+3 049 €+2 156 €+893 €
4+3 049 €+2 299 €+750 €
5+3 049 €+2 445 €+604 €
6+3 049 €+2 595 €+454 €
7+3 049 €+2 749 €+300 €
8+3 049 €+2 907 €+142 €
9+3 049 €+3 069 €-20 €
10+3 049 €+3 235 €-186 €
11+3 049 €+3 405 €-356 €
12+3 049 €+3 580 €-531 €
13+3 049 €+3 760 €-711 €
14+3 049 €+3 944 €-895 €
15+3 049 €+4 133 €-1 084 €
16+3 049 €+4 327 €-1 278 €
17+3 049 €+4 526 €-1 477 €
18+3 049 €+4 731 €-1 682 €
19+3 049 €+4 941 €-1 892 €
20+3 049 €+5 156 €-2 107 €
21+3 049 €+5 378 €-2 329 €
22+3 049 €+5 605 €-2 556 €
23+3 049 €+5 838 €-2 789 €
24+3 049 €+6 077 €-3 028 €
25+3 049 €+6 323 €-3 274 €
Total+76 225 €+95 368 €+-19 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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