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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface92
Coût Total193 800
Loyer Annuel10 998
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-309
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 619,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

A 15 minutes à pied de la gare de Lens, en résidence sécurisée, votre agence LOGEHOME vous propose ce superbe appartement de type 4 vous offrant une double distribution.

Il dispose d'un vaste hall desservant l'ensemble des pièces, d' un bel espace de vie, une cuisine équipée, 3 belles chambres ainsi qu'une salle de bains.

Son plus ? Il dispose d'une loggia donnant vue sur un bel espace vert + parking aérien.

Syndic de copropriété CYTIA EQUIT IMMOBILIER, charges trimestrielles 348.20? comprenant chauffage, entretien des parties communes, portail/barrières

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fre à la charge du vendeur.

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/08/2023

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Coordonnées : 50.433887, 2.842764
Total : 193 800
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 32 880
Valeur du bien : 181 880
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 9.96€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 10998€/an
Fourchette totale : 749€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 8986€ - 13462€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 518,51 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 703
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+9 297 (+6.7%)
Marge achat-revente :-54 097€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :56,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 463,78
Coût de l'assurance :16 957,50
Taxe foncière : 1 099,85€/an
Soit par mois : 91,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,07€/mois
Soit par an : 1 392,84€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 916,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-308,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique existant
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement esthétique nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 880(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 800 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 678 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 576
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -42 576
Résultat foncier Année 1 : -31 577(Déficit de 31 577 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 177
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 696 €/an
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -9 696
Résultat foncier Années 2+ : 1 303 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10177.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 99842 5826 531-31 58321 400 €10 183 €10 183 €
211 2189 5296 3581 690--8 494 €
311 4439 3506 1792 093--6 401 €
411 6729 1645 9932 507--3 893 €
511 9058 9725 8012 933--960 €
612 1438 7745 6033 369---
712 3868 5695 3983 817---
812 6348 3565 1854 278---
912 8868 1364 9654 750---
1013 1447 9094 7385 235---
1113 4077 6744 5035 733---
1213 6757 4304 2596 245---
1313 9497 1784 0076 770---
1414 2286 9183 7477 310---
1514 5126 6483 4777 864---
1614 8026 3693 1988 433---
1715 0996 0812 9109 018---
1815 4005 7822 6119 618---
1915 7095 4732 30210 235---
2016 0235 1531 98210 869---
2116 3434 8231 65211 520---
2216 6704 4801 31012 189---
2317 0034 12695512 877---
2417 3433 76058913 583---
2517 6903 38121014 309---
TOTAL352 284206 61894 464145 66521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 665
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310-6 420+8 730
2+2 3100+2 310
3+2 3100+2 310
4+2 3100+2 310
5+2 3100+2 310
6+2 310+723+1 587
7+2 310+1 145+1 165
8+2 310+1 283+1 027
9+2 310+1 425+885
10+2 310+1 571+739
11+2 310+1 720+590
12+2 310+1 873+437
13+2 310+2 031+279
14+2 310+2 193+117
15+2 310+2 359-49
16+2 310+2 530-220
17+2 310+2 705-395
18+2 310+2 886-576
19+2 310+3 071-761
20+2 310+3 261-951
21+2 310+3 456-1 146
22+2 310+3 657-1 347
23+2 310+3 863-1 553
24+2 310+4 075-1 765
25+2 310+4 293-1 983
Total+57 750+43 700+14 050
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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