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Appartement T4 de rapport

VilleGray (70)
Surface86m²
Coût Total112 860€
Loyer Annuel7 374€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 930,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement en Triplex de rapport, lumineux, comprenant :

  • une grande pièce de vie avec cuisine aménagée ouverte
  • une salle de bains avec WC
  • un dégagement avec 2 chambres au 1er étage
  • une 3e chambre au 2e étage

Une place de parking privative complète ce bien.

Chauffage et eau chaude par chaudière gaz individuelle.

Ce bien est vendu loué 500€ HC mensuel avec une assurance locative prise en charge par le locataire assurant une stabilité dans les revenus locatifs.

Vous pouvez me contacter pour réaliser une visite ou pour avoir des renseignements complémentaires.

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.445760, 5.591520
Total : 112 860€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 26 460€
Valeur du bien : 106 460€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 614€/mois
Loyer annuel estimé : 7374€/an
Fourchette totale : 499€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 5984€ - 9086€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 065 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-5 065€ (-6.0%)
Marge achat-revente :-27 795€ (-32.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 493,46€
Coût de l'assurance :9 875,25€
Taxe foncière : 737,39€/an
Soit par mois : 61,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 614,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer un bon fonctionnement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un bon fonctionnement et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (lavabo, baignoire)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 460 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 614 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 374 €/an
Calcul : 614 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 737 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 235 €
Revenus locatifs : +7 374 €
Charges déductibles : -31 235 €
Résultat foncier Année 1 : -23 861 €(Déficit de 23 861 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 461 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 775 €/an
Revenus locatifs : +7 374 €
Charges déductibles : -4 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2461.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 374 €31 239 €3 646 €-23 865 €21 400 €2 465 €2 465 €
27 521 €4 680 €3 548 €2 841 €---
37 672 €4 578 €3 446 €3 093 €---
47 825 €4 473 €3 341 €3 352 €---
57 982 €4 365 €3 232 €3 617 €---
68 141 €4 252 €3 120 €3 889 €---
78 304 €4 136 €3 004 €4 168 €---
88 470 €4 016 €2 884 €4 454 €---
98 640 €3 893 €2 760 €4 747 €---
108 812 €3 765 €2 632 €5 048 €---
118 989 €3 633 €2 500 €5 356 €---
129 169 €3 496 €2 364 €5 672 €---
139 352 €3 355 €2 223 €5 997 €---
149 539 €3 209 €2 077 €6 330 €---
159 730 €3 059 €1 926 €6 671 €---
169 924 €2 903 €1 771 €7 021 €---
1710 123 €2 742 €1 610 €7 381 €---
1810 325 €2 576 €1 444 €7 749 €---
1910 532 €2 404 €1 272 €8 127 €---
2010 742 €2 227 €1 095 €8 515 €---
2110 957 €2 044 €911 €8 913 €---
2211 176 €1 855 €722 €9 322 €---
2311 400 €1 659 €527 €9 741 €---
2411 628 €1 457 €324 €10 171 €---
2511 860 €1 248 €116 €10 612 €---
TOTAL236 188 €107 263 €52 493 €128 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 549 €-6 420 €+7 969 €
2+1 549 €+113 €+1 436 €
3+1 549 €+928 €+621 €
4+1 549 €+1 006 €+543 €
5+1 549 €+1 085 €+464 €
6+1 549 €+1 167 €+382 €
7+1 549 €+1 250 €+299 €
8+1 549 €+1 336 €+213 €
9+1 549 €+1 424 €+125 €
10+1 549 €+1 514 €+35 €
11+1 549 €+1 607 €-58 €
12+1 549 €+1 702 €-153 €
13+1 549 €+1 799 €-250 €
14+1 549 €+1 899 €-350 €
15+1 549 €+2 001 €-452 €
16+1 549 €+2 106 €-557 €
17+1 549 €+2 214 €-665 €
18+1 549 €+2 325 €-776 €
19+1 549 €+2 438 €-889 €
20+1 549 €+2 555 €-1 006 €
21+1 549 €+2 674 €-1 125 €
22+1 549 €+2 797 €-1 248 €
23+1 549 €+2 922 €-1 373 €
24+1 549 €+3 051 €-1 502 €
25+1 549 €+3 184 €-1 635 €
Total+38 725 €+38 677 €+48 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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