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Achat : Maison (91130)

VilleRis-Orangis (91)
Surface187m²
Coût Total427 940€
Loyer Annuel35 045€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 337 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 802,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 187 m², 8 pièces, 2 salles de bain, 1 balcon, 581 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine

UNIQUEMENT CHEZ ERA IMMOBILIER Dans un quartier pavillonnaire recherché, découvrez cette belle maison familiale de 8 pièces, édifiée sur un sous-sol total, offrant de beaux volumes et de nombreux espaces de vie.

Au rez-de-chaussée : Un séjour double lumineux avec cheminée, une cuisine semi-ouverte aménagée, une chambre, une salle d'eau, un WC et une grande véranda de 33 m², idéale pour profiter pleinement du jardin.

À l'étage : Un palier desservant les pièces, 3 chambres, une salle de bains et un WC.

La maison dispose également d'un garage double en sous-sol, ainsi que de plusieurs possibilités de stationnement sur le terrain.

Le tout est implanté sur un terrain clos de 581 m².

Un bien idéal pour une famille, à proximité de toutes les commodités.

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.654028, 2.405542
Total : 427 940€
Prix d'acquisition : 337 000€
Travaux : 63 980€
Valeur du bien : 400 980€
Frais de notaire : 26 960€
Coût estimé : 26 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 15.62€/m²/mois
Fourchette : 12.13€ - 20.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2920€/mois
Loyer annuel estimé : 35045€/an
Fourchette totale : 2267€ - 3762€/mois
Fourchette annuelle : 27209€ - 45139€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 269,3 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :611 359 €
Prix d'achat :337 000 €
Décote à l'achat :-274 359€ (-44.9%)
Marge achat-revente :183 419€ (30.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :427 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 074,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :124,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 198,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 300,57€
Coût de l'assurance :37 444,75€
Taxe foncière : 3 504,54€/an
Soit par mois : 292,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 920,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 491,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 980 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 720€
    Isolation combles perdus: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:18 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 23 fenêtres × 800€/fenêtre = 18400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 045 €/an
Calcul : 2 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 427 940 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 498 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 505 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 497 €
Revenus locatifs : +35 045 €
Charges déductibles : -82 497 €
Résultat foncier Année 1 : -47 452 €(Déficit de 47 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 517 €/an
Revenus locatifs : +35 045 €
Charges déductibles : -18 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 528 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26051.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 337 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 219 050 €(65% de 337 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 965 €/an
Calcul : 219 050 € × 3,636% = 7 965 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 045 €82 511 €13 528 €-47 465 €21 400 €26 065 €26 065 €
235 746 €18 162 €13 159 €17 584 €--8 481 €
336 461 €17 781 €12 779 €18 680 €---
437 190 €17 388 €12 385 €19 803 €---
537 934 €16 982 €11 979 €20 953 €---
638 693 €16 562 €11 560 €22 131 €---
739 467 €16 129 €11 127 €23 337 €---
840 256 €15 683 €10 680 €24 574 €---
941 061 €15 221 €10 219 €25 840 €---
1041 882 €14 745 €9 742 €27 138 €---
1142 720 €14 253 €9 250 €28 467 €---
1243 574 €13 745 €8 743 €29 830 €---
1344 446 €13 221 €8 218 €31 225 €---
1445 335 €12 679 €7 677 €32 656 €---
1546 242 €12 120 €7 118 €34 121 €---
1647 166 €11 543 €6 541 €35 623 €---
1748 110 €10 947 €5 945 €37 163 €---
1849 072 €10 332 €5 330 €38 740 €---
1950 053 €9 697 €4 695 €40 357 €---
2051 054 €9 041 €4 039 €42 013 €---
2152 076 €8 364 €3 362 €43 712 €---
2253 117 €7 665 €2 663 €45 452 €---
2354 179 €6 943 €1 941 €47 236 €---
2455 263 €6 198 €1 196 €49 065 €---
2556 368 €5 428 €426 €50 940 €---
TOTAL1 122 513 €383 339 €194 301 €739 175 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 739 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 360 €-6 420 €+13 780 €
2+7 360 €0 €+7 360 €
3+7 360 €+3 060 €+4 300 €
4+7 360 €+5 941 €+1 419 €
5+7 360 €+6 286 €+1 074 €
6+7 360 €+6 639 €+721 €
7+7 360 €+7 001 €+359 €
8+7 360 €+7 372 €-12 €
9+7 360 €+7 752 €-392 €
10+7 360 €+8 141 €-781 €
11+7 360 €+8 540 €-1 180 €
12+7 360 €+8 949 €-1 589 €
13+7 360 €+9 368 €-2 008 €
14+7 360 €+9 797 €-2 437 €
15+7 360 €+10 236 €-2 876 €
16+7 360 €+10 687 €-3 327 €
17+7 360 €+11 149 €-3 789 €
18+7 360 €+11 622 €-4 262 €
19+7 360 €+12 107 €-4 747 €
20+7 360 €+12 604 €-5 244 €
21+7 360 €+13 113 €-5 753 €
22+7 360 €+13 636 €-6 276 €
23+7 360 €+14 171 €-6 811 €
24+7 360 €+14 720 €-7 360 €
25+7 360 €+15 282 €-7 922 €
Total+184 000 €+221 752 €+-37 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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