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Achat maison

Bien expiré
VilleMontredon-Labessonnié (81)
Surface213m²
Coût Total141 520€
Loyer Annuel18 404€
Rentabilité13.00%
Cashflow/mois+650€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 558,69 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 213 m², 9 Pièces, 7 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Parquet, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, Terrain de 1369 m²

Proche des commodités à pied, belle maison de ville, bien entretenue, emprunte d'histoire avec fort potentiel. Elle se compose d'un salon, un séjour, un bureau, une grande cuisine, quatre chambres; combles aménagés offrant deux chambres supplémentaires. Carreaux ciment, parquets en chêne, joli terrain clos et arboré de 1300 m2.

Ville : Montredon-Labessonnié
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81360
Coordonnées : 43.693620, 2.385080
Total : 141 520€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1534€/mois
Loyer annuel estimé : 18404€/an
Fourchette totale : 1130€ - 2082€/mois
Fourchette annuelle : 13557€ - 24985€/an
Rentabilité brute :13.00%
Fourchette de rentabilité :9.58% - 17.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 730,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 599,32€
Coût de l'assurance :12 029,20€
Taxe foncière : 1 840,44€/an
Soit par mois : 153,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 533,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :649,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 213 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager et mobilier ancien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement de la salle à manger et de l'entrée.
Quantité: environ 30 m² (salle à manger et entrée)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(61 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 404 €/an
Calcul : 1 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 554 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 481 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 840 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 875 €
Revenus locatifs : +18 404 €
Charges déductibles : -19 875 €
Résultat foncier Année 1 : -1 471 €(Déficit de 1 471 €)
Imputable sur revenu global : 1 471 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 875 €/an
Revenus locatifs : +18 404 €
Charges déductibles : -6 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 529 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 404 €19 880 €4 558 €-1 475 €1 475 €--
218 773 €6 756 €4 435 €12 016 €---
319 148 €6 629 €4 307 €12 519 €---
419 531 €6 497 €4 176 €13 033 €---
519 922 €6 362 €4 040 €13 560 €---
620 320 €6 221 €3 899 €14 099 €---
720 726 €6 076 €3 754 €14 650 €---
821 141 €5 926 €3 604 €15 215 €---
921 564 €5 771 €3 450 €15 793 €---
1021 995 €5 611 €3 290 €16 384 €---
1122 435 €5 446 €3 124 €16 989 €---
1222 884 €5 275 €2 953 €17 609 €---
1323 341 €5 099 €2 777 €18 243 €---
1423 808 €4 916 €2 595 €18 892 €---
1524 284 €4 728 €2 406 €19 556 €---
1624 770 €4 534 €2 212 €20 236 €---
1725 265 €4 333 €2 011 €20 933 €---
1825 771 €4 125 €1 803 €21 646 €---
1926 286 €3 910 €1 589 €22 376 €---
2026 812 €3 689 €1 367 €23 123 €---
2127 348 €3 460 €1 138 €23 888 €---
2227 895 €3 224 €902 €24 671 €---
2328 453 €2 979 €658 €25 474 €---
2429 022 €2 727 €405 €26 295 €---
2529 602 €2 466 €144 €27 136 €---
TOTAL589 499 €136 640 €65 599 €452 860 €1 475 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 443 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 404 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 865 €-443 €+4 308 €
2+3 865 €+3 605 €+260 €
3+3 865 €+3 756 €+109 €
4+3 865 €+3 910 €-45 €
5+3 865 €+4 068 €-203 €
6+3 865 €+4 230 €-365 €
7+3 865 €+4 395 €-530 €
8+3 865 €+4 564 €-699 €
9+3 865 €+4 738 €-873 €
10+3 865 €+4 915 €-1 050 €
11+3 865 €+5 097 €-1 232 €
12+3 865 €+5 283 €-1 418 €
13+3 865 €+5 473 €-1 608 €
14+3 865 €+5 668 €-1 803 €
15+3 865 €+5 867 €-2 002 €
16+3 865 €+6 071 €-2 206 €
17+3 865 €+6 280 €-2 415 €
18+3 865 €+6 494 €-2 629 €
19+3 865 €+6 713 €-2 848 €
20+3 865 €+6 937 €-3 072 €
21+3 865 €+7 166 €-3 301 €
22+3 865 €+7 401 €-3 536 €
23+3 865 €+7 642 €-3 777 €
24+3 865 €+7 889 €-4 024 €
25+3 865 €+8 141 €-4 276 €
Total+96 625 €+135 858 €+-39 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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