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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface46m²
Coût Total124 384€
Loyer Annuel7 484€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 408,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Alarme, Interphone

Au sein de la résidence services seniors Les Jardins d'Avalon, conçue pour favoriser le bien-être et la sérénité des résidents, découvrez cet appartement T2 situé au 1er étage avec ascenseur et accès PMR à l'ensemble de la résidence, offrant un cadre de vie calme et verdoyant, idéal pour des seniors autonomes.

L'appartement se compose d'une entrée avec rangements, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé sud-ouest côté jardin, une kitchenette indépendante aménagée et équipée, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. L'ensemble bénéficie d'une agréable luminosité et d'une vue sur les espaces verts de la résidence.

La résidence propose un environnement sécurisé et convivial, avec des espaces communs, un service de restauration, ainsi que des animations et services adaptés au quotidien. La sécurité est assurée grâce à un système d'appel d'urgence présent dans toutes les pièces, complété par une présence 24h/24 permettant de joindre le personnel à tout moment.

Idéalement située à proximité immédiate des commerces et transports du Phare de l'Europe, la résidence dispose également d'un vaste parc arboré d'environ 13 000 m² et de places de stationnement.

Un bien parfaitement adapté pour allier confort, sécurité et qualité de vie. (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 131 lots - dont 126 lots habitation.

Charges annuelles : 3500.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.407859, -4.461781
Total : 124 384€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 54 400€
Valeur du bien : 119 200€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7484€/an
Fourchette totale : 512€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 9120€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :459 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 400 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :-22 600€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-36 984€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 384€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 853,51€
Coût de l'assurance :10 883,60€
Taxe foncière : 748,40€/an
Soit par mois : 62,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 623,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400 €(1 183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:22 600€
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5m²): 5 × 70€/m² = 350€, Carrelage sol (5m²): 5 × 70€/m² = 350€, Main d'œuvre: 8000€ (inclus dans le coût total) = 11000€
  • Cuisine:26 000€
    Cuisine complète: Cuisine complète (8m²): 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€ (inclus dans le coût total) = 12000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambre: Peinture murs et plafonds (12m²): 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 540€ (inclus dans le coût total) = 900€
  • Salon:4 000€
    Peinture salon: Peinture murs et plafonds (25m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1250€ (inclus dans le coût total) = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 484 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 384 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 098 €
Revenus locatifs : +7 484 €
Charges déductibles : -63 098 €
Résultat foncier Année 1 : -55 614 €(Déficit de 55 614 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 44 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 698 €/an
Revenus locatifs : +7 484 €
Charges déductibles : -8 698 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 214 €/an(Déficit de 1 214 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 44914.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 484 €63 102 €4 019 €-55 618 €10 700 €44 918 €44 918 €
27 634 €8 594 €3 910 €-960 €960 €-44 918 €
37 786 €8 482 €3 798 €-695 €695 €-44 918 €
47 942 €8 366 €3 682 €-424 €424 €-44 918 €
58 101 €8 246 €3 562 €-145 €145 €-44 918 €
68 263 €8 122 €3 438 €141 €--44 778 €
78 428 €7 994 €3 311 €434 €--44 344 €
88 597 €7 862 €3 179 €734 €--43 609 €
98 769 €7 726 €3 042 €1 043 €--42 567 €
108 944 €7 585 €2 901 €1 359 €--41 207 €
119 123 €7 439 €2 755 €1 684 €--39 524 €
129 305 €7 289 €2 605 €2 017 €---
139 491 €7 133 €2 449 €2 358 €---
149 681 €6 973 €2 289 €2 709 €---
159 875 €6 807 €2 123 €3 068 €---
1610 072 €6 635 €1 951 €3 437 €---
1710 274 €6 458 €1 774 €3 816 €---
1810 479 €6 275 €1 591 €4 205 €---
1910 689 €6 086 €1 402 €4 603 €---
2010 903 €5 890 €1 206 €5 013 €---
2111 121 €5 688 €1 004 €5 433 €---
2211 343 €5 480 €796 €5 864 €---
2311 570 €5 264 €580 €6 306 €---
2411 801 €5 041 €358 €6 760 €---
2512 038 €4 811 €127 €7 226 €---
TOTAL239 714 €229 347 €57 854 €10 367 €12 924 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 877 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 367 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572 €-3 210 €+4 782 €
2+1 572 €-288 €+1 860 €
3+1 572 €-209 €+1 781 €
4+1 572 €-127 €+1 699 €
5+1 572 €-44 €+1 616 €
6+1 572 €0 €+1 572 €
7+1 572 €0 €+1 572 €
8+1 572 €0 €+1 572 €
9+1 572 €0 €+1 572 €
10+1 572 €0 €+1 572 €
11+1 572 €0 €+1 572 €
12+1 572 €+605 €+967 €
13+1 572 €+707 €+865 €
14+1 572 €+813 €+759 €
15+1 572 €+921 €+651 €
16+1 572 €+1 031 €+541 €
17+1 572 €+1 145 €+427 €
18+1 572 €+1 261 €+311 €
19+1 572 €+1 381 €+191 €
20+1 572 €+1 504 €+68 €
21+1 572 €+1 630 €-58 €
22+1 572 €+1 759 €-187 €
23+1 572 €+1 892 €-320 €
24+1 572 €+2 028 €-456 €
25+1 572 €+2 168 €-596 €
Total+39 300 €+14 967 €+24 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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