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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface46
Coût Total124 384
Loyer Annuel7 484
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-374
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 408,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Alarme, Interphone

Au sein de la résidence services seniors Les Jardins d'Avalon, conçue pour favoriser le bien-être et la sérénité des résidents, découvrez cet appartement T2 situé au 1er étage avec ascenseur et accès PMR à l'ensemble de la résidence, offrant un cadre de vie calme et verdoyant, idéal pour des seniors autonomes.

L'appartement se compose d'une entrée avec rangements, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon exposé sud-ouest côté jardin, une kitchenette indépendante aménagée et équipée, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. L'ensemble bénéficie d'une agréable luminosité et d'une vue sur les espaces verts de la résidence.

La résidence propose un environnement sécurisé et convivial, avec des espaces communs, un service de restauration, ainsi que des animations et services adaptés au quotidien. La sécurité est assurée grâce à un système d'appel d'urgence présent dans toutes les pièces, complété par une présence 24h/24 permettant de joindre le personnel à tout moment.

Idéalement située à proximité immédiate des commerces et transports du Phare de l'Europe, la résidence dispose également d'un vaste parc arboré d'environ 13 000 m² et de places de stationnement.

Un bien parfaitement adapté pour allier confort, sécurité et qualité de vie. (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 131 lots - dont 126 lots habitation.

Charges annuelles : 3500.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.407859, -4.461781
Total : 124 384
Prix d'acquisition : 64 800
Travaux : 54 400
Valeur du bien : 119 200
Frais de notaire : 5 184
Coût estimé : 5 184
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 624€/mois
Loyer annuel estimé : 7484€/an
Fourchette totale : 512€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 9120€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :459 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 400
Prix d'achat :64 800
Décote à l'achat :-22 600 (-25.9%)
Marge achat-revente :-36 984€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 384
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 853,51
Coût de l'assurance :10 883,60
Taxe foncière : 748,40€/an
Soit par mois : 62,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 623,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-374,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400(1 183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:22 600
    Rénovation complète salle de bain: Douche: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (5m²): 5 × 70€/m² = 350€, Carrelage sol (5m²): 5 × 70€/m² = 350€, Main d'œuvre: 8000€ (inclus dans le coût total) = 11000€
  • Cuisine:26 000
    Cuisine complète: Cuisine complète (8m²): 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€ (inclus dans le coût total) = 12000€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambre: Peinture murs et plafonds (12m²): 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 540€ (inclus dans le coût total) = 900€
  • Salon:4 000
    Peinture salon: Peinture murs et plafonds (25m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 1250€ (inclus dans le coût total) = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 484 €/an
Calcul : 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 384 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 098
Revenus locatifs : +7 484
Charges déductibles : -63 098
Résultat foncier Année 1 : -55 614(Déficit de 55 614 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 44 914
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 698 €/an
Revenus locatifs : +7 484
Charges déductibles : -8 698
Résultat foncier Années 2+ : -1 214 €/an(Déficit de 1 214 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 44914.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 48463 1024 019-55 61810 700 €44 918 €44 918 €
27 6348 5943 910-960960 €-44 918 €
37 7868 4823 798-695695 €-44 918 €
47 9428 3663 682-424424 €-44 918 €
58 1018 2463 562-145145 €-44 918 €
68 2638 1223 438141--44 778 €
78 4287 9943 311434--44 344 €
88 5977 8623 179734--43 609 €
98 7697 7263 0421 043--42 567 €
108 9447 5852 9011 359--41 207 €
119 1237 4392 7551 684--39 524 €
129 3057 2892 6052 017---
139 4917 1332 4492 358---
149 6816 9732 2892 709---
159 8756 8072 1233 068---
1610 0726 6351 9513 437---
1710 2746 4581 7743 816---
1810 4796 2751 5914 205---
1910 6896 0861 4024 603---
2010 9035 8901 2065 013---
2111 1215 6881 0045 433---
2211 3435 4807965 864---
2311 5705 2645806 306---
2411 8015 0413586 760---
2512 0384 8111277 226---
TOTAL239 714229 34757 85410 36712 924Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 877
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 10 367
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 572 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 572-3 210+4 782
2+1 572-288+1 860
3+1 572-209+1 781
4+1 572-127+1 699
5+1 572-44+1 616
6+1 5720+1 572
7+1 5720+1 572
8+1 5720+1 572
9+1 5720+1 572
10+1 5720+1 572
11+1 5720+1 572
12+1 572+605+967
13+1 572+707+865
14+1 572+813+759
15+1 572+921+651
16+1 572+1 031+541
17+1 572+1 145+427
18+1 572+1 261+311
19+1 572+1 381+191
20+1 572+1 504+68
21+1 572+1 630-58
22+1 572+1 759-187
23+1 572+1 892-320
24+1 572+2 028-456
25+1 572+2 168-596
Total+39 300+14 967+24 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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