Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface78m²
Coût Total155 660€
Loyer Annuel9 171€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 371,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

BOULOGNE SUR MER - REF : 16542

Votre agence ERA Côte d'Opale vous propose cet agréable appartement de 78 m², situé dans une résidence calme et sécurisée avec de faibles charges de copropriété.

Il se compose d'une belle pièce de vie lumineuse, d'une cuisine aménagée, de deux chambres et d'une salle d'eau entièrement carrelée. Fonctionnel et pratique, il dispose également de nombreux rangements, d'un beau cellier ainsi que d'une cave privative.

Grâce à sa luminosité et à son agencement, cet appartement est idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

À visiter sans tarder !!!!

PRIX : 107 500 €UROS FAI CLASSE ENERGETIQUE : F

Pour les visites contactez moi au : Charlotte Pourre - Agent commercial RSAC 100565936

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.730838, 1.620557
Total : 155 660€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 147 100€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9171€/an
Fourchette totale : 614€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 7364€ - 11421€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 733,33 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 200 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-28 200€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-20 460€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 142,25€
Coût de l'assurance :13 620,25€
Taxe foncière : 917,08€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 171 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 660 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 632 €
Revenus locatifs : +9 171 €
Charges déductibles : -46 632 €
Résultat foncier Année 1 : -37 462 €(Déficit de 37 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 532 €/an
Revenus locatifs : +9 171 €
Charges déductibles : -6 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 638 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16061.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 171 €46 637 €5 075 €-37 467 €21 400 €16 067 €16 067 €
29 354 €6 401 €4 939 €2 953 €--13 113 €
39 541 €6 260 €4 798 €3 282 €--9 831 €
49 732 €6 114 €4 652 €3 618 €--6 213 €
59 927 €5 963 €4 501 €3 964 €--2 249 €
610 125 €5 807 €4 345 €4 318 €---
710 328 €5 646 €4 184 €4 682 €---
810 534 €5 480 €4 018 €5 055 €---
910 745 €5 308 €3 846 €5 437 €---
1010 960 €5 130 €3 668 €5 830 €---
1111 179 €4 946 €3 484 €6 233 €---
1211 403 €4 756 €3 294 €6 647 €---
1311 631 €4 560 €3 098 €7 071 €---
1411 863 €4 357 €2 895 €7 506 €---
1512 101 €4 148 €2 686 €7 953 €---
1612 343 €3 931 €2 469 €8 412 €---
1712 590 €3 707 €2 245 €8 883 €---
1812 841 €3 476 €2 014 €9 366 €---
1913 098 €3 236 €1 774 €9 862 €---
2013 360 €2 989 €1 527 €10 371 €---
2113 627 €2 734 €1 272 €10 894 €---
2213 900 €2 470 €1 008 €11 430 €---
2314 178 €2 197 €735 €11 981 €---
2414 461 €1 915 €453 €12 547 €---
2514 751 €1 623 €162 €13 127 €---
TOTAL293 744 €149 790 €73 142 €143 954 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-6 420 €+8 346 €
2+1 926 €0 €+1 926 €
3+1 926 €0 €+1 926 €
4+1 926 €0 €+1 926 €
5+1 926 €0 €+1 926 €
6+1 926 €+621 €+1 305 €
7+1 926 €+1 405 €+521 €
8+1 926 €+1 516 €+410 €
9+1 926 €+1 631 €+295 €
10+1 926 €+1 749 €+177 €
11+1 926 €+1 870 €+56 €
12+1 926 €+1 994 €-68 €
13+1 926 €+2 121 €-195 €
14+1 926 €+2 252 €-326 €
15+1 926 €+2 386 €-460 €
16+1 926 €+2 524 €-598 €
17+1 926 €+2 665 €-739 €
18+1 926 €+2 810 €-884 €
19+1 926 €+2 959 €-1 033 €
20+1 926 €+3 111 €-1 185 €
21+1 926 €+3 268 €-1 342 €
22+1 926 €+3 429 €-1 503 €
23+1 926 €+3 594 €-1 668 €
24+1 926 €+3 764 €-1 838 €
25+1 926 €+3 938 €-2 012 €
Total+48 150 €+43 186 €+4 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →