Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Barthélemy (56)
Surface53m²
Coût Total119 954€
Loyer Annuel5 305€
Rentabilité4.42%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 300 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Cave, Cheminée, 2 chambres

Maison de ville sans jardin, à rénover, composée de:

  • cave (avec chaudière fuel)
  • RDC: pièce de vie avec coin cuisine et cheminée ouverte, WC avec lavabo
  • étage: 2 chambres
  • Grenier au-dessus . Toit en ardoises Assainissement collectif

58 300 euros. 55 000 euros + Honoraires de négo. : 3 300 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Saint-Barthélemy
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56150
Coordonnées : 47.928397, -3.039476
Total : 119 954€
Prix d'acquisition : 58 300€
Travaux : 56 990€
Valeur du bien : 115 290€
Frais de notaire : 4 664€
Coût estimé : 4 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 442€/mois
Loyer annuel estimé : 5305€/an
Fourchette totale : 338€ - 579€/mois
Fourchette annuelle : 4050€ - 6949€/an
Rentabilité brute :4.42%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 5.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 809,52 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 905 €
Prix d'achat :58 300 €
Décote à l'achat :-37 605€ (-39.2%)
Marge achat-revente :-24 049€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 954€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 629,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 277,18€
Coût de l'assurance :10 495,97€
Taxe foncière : 530,52€/an
Soit par mois : 44,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul actuelle
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 53 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 990 €(1 075 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 400€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Isolation:2 120€
    Isolation combles: 53 m² × 40€/m² = 2120€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Barthélemy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 442 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 305 €/an
Calcul : 442 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 954 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 967 €
Revenus locatifs : +5 305 €
Charges déductibles : -61 967 €
Résultat foncier Année 1 : -56 662 €(Déficit de 56 662 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 262 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 977 €/an
Revenus locatifs : +5 305 €
Charges déductibles : -4 977 €
Résultat foncier Années 2+ : 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35261.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 895 €(65% de 58 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 378 €/an
Calcul : 37 895 € × 3,636% = 1 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 305 €61 971 €4 030 €-56 666 €21 400 €35 266 €35 266 €
25 411 €4 874 €3 923 €538 €--34 728 €
35 520 €4 763 €3 813 €756 €--33 972 €
45 630 €4 649 €3 698 €981 €--32 990 €
55 743 €4 530 €3 580 €1 213 €--31 778 €
65 857 €4 407 €3 457 €1 450 €--30 328 €
75 975 €4 281 €3 330 €1 694 €--28 634 €
86 094 €4 149 €3 199 €1 945 €--26 689 €
96 216 €4 014 €3 063 €2 202 €--24 487 €
106 340 €3 873 €2 923 €2 467 €--22 020 €
116 467 €3 728 €2 778 €2 739 €--19 281 €
126 596 €3 578 €2 627 €3 019 €---
136 728 €3 422 €2 472 €3 306 €---
146 863 €3 261 €2 311 €3 601 €---
157 000 €3 095 €2 145 €3 905 €---
167 140 €2 923 €1 973 €4 217 €---
177 283 €2 745 €1 794 €4 538 €---
187 429 €2 561 €1 610 €4 868 €---
197 577 €2 370 €1 420 €5 207 €---
207 729 €2 173 €1 222 €5 556 €---
217 883 €1 969 €1 018 €5 914 €---
228 041 €1 758 €807 €6 283 €---
238 202 €1 539 €589 €6 662 €---
248 366 €1 314 €363 €7 052 €---
258 533 €1 080 €130 €7 453 €---
TOTAL169 929 €139 026 €58 277 €30 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 30 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 114 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 114 €-6 420 €+7 534 €
2+1 114 €0 €+1 114 €
3+1 114 €0 €+1 114 €
4+1 114 €0 €+1 114 €
5+1 114 €0 €+1 114 €
6+1 114 €0 €+1 114 €
7+1 114 €0 €+1 114 €
8+1 114 €0 €+1 114 €
9+1 114 €0 €+1 114 €
10+1 114 €0 €+1 114 €
11+1 114 €0 €+1 114 €
12+1 114 €+906 €+208 €
13+1 114 €+992 €+122 €
14+1 114 €+1 080 €+34 €
15+1 114 €+1 172 €-58 €
16+1 114 €+1 265 €-151 €
17+1 114 €+1 361 €-247 €
18+1 114 €+1 460 €-346 €
19+1 114 €+1 562 €-448 €
20+1 114 €+1 667 €-553 €
21+1 114 €+1 774 €-660 €
22+1 114 €+1 885 €-771 €
23+1 114 €+1 999 €-885 €
24+1 114 €+2 116 €-1 002 €
25+1 114 €+2 236 €-1 122 €
Total+27 850 €+15 055 €+12 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →