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Pavillon 3 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleSablé-sur-Sarthe (72)
Surface94
Coût Total154 742
Loyer Annuel8 835
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-160
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 900 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 796,81 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 3 pièces 94 m² - Pavillon 3 pièces 94 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial ANJOU MAINE NOTAIRES, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - SABLE SUR SARTHE (72300)


EXCLUSIVITE-SABLE SUR SARTHE-Pavillon de plain-pied de type 3-réf:VDL2200 Anjou Maine Notaires vous propose de visiter ce pavillon de plain-pied de type 3 situé en impasse sur 729m² de terrain clos et arboré. vous découvrirez une entrée/couloir, deux chambres, une cuisine aménagée et équipée, un grand salon/séjour, salle d'eau à l'italienne, wc. Véranda, garage, buanderie. Travaux à prévoir


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude ANJOU MAINE NOTAIRES, SELARL - Notaires à Sablé-sur-Sarthe - N° SIRET : 82872947500057


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Surface : 94 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 970 € et 4 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Sablé-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72300
Coordonnées : 47.840970, -0.334913
Total : 154 742
Prix d'acquisition : 74 900
Travaux : 73 850
Valeur du bien : 148 750
Frais de notaire : 5 992
Coût estimé : 5 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8835€/an
Fourchette totale : 604€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 7252€ - 10763€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,36 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 823
Prix d'achat :74 900
Décote à l'achat :-45 923 (-38.0%)
Marge achat-revente :-33 919€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 742
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 408,06
Coût de l'assurance :13 539,93
Taxe foncière : 883,47€/an
Soit par mois : 73,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et équipements anciens
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 850(786 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:25 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ (coût moyen) + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 000
    Remplacement fenêtres: 11 fenêtres × 1000€/fenêtre = 11000€ (coût moyen, pose incluse)
  • Isolation - Isolation combles:4 700
    Isolation combles: 94 m² × 50€/m² = 4700€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:7 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Cuisine - Rénovation complète:22 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (coût moyen) + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (coût moyen, pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sablé-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Isolation - Isolation combles, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 835 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 742 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 669
Revenus locatifs : +8 835
Charges déductibles : -80 669
Résultat foncier Année 1 : -71 835(Déficit de 71 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 435
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 819 €/an
Revenus locatifs : +8 835
Charges déductibles : -6 819
Résultat foncier Années 2+ : 2 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50434.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 685(65% de 74 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 770 €/an
Calcul : 48 685 € × 3,636% = 1 770
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 83580 6745 399-71 84021 400 €50 440 €50 440 €
29 0116 6835 2582 328--48 112 €
39 1926 5385 1122 654--45 458 €
49 3756 3864 9612 989--42 469 €
59 5636 2304 8053 333--39 135 €
69 7546 0684 6423 687--35 449 €
79 9495 9004 4744 050--31 399 €
810 1485 7254 3004 423--26 976 €
910 3515 5454 1204 806--22 170 €
1010 5585 3583 9335 200--16 970 €
1110 7695 1653 7405 604--11 366 €
1210 9854 9653 5396 020---
1311 2044 7573 3326 448---
1411 4294 5423 1176 887---
1511 6574 3192 8947 338---
1611 8904 0882 6637 802---
1712 1283 8492 4248 279---
1812 3713 6022 1778 769---
1912 6183 3451 9209 273---
2012 8703 0791 6549 791---
2113 1282 8041 37910 324---
2213 3902 5191 09410 871---
2313 6582 22479911 434---
2413 9311 91849312 013---
2514 2101 60117612 609---
TOTAL282 977187 88578 40895 09221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 092
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855-6 420+8 275
2+1 8550+1 855
3+1 8550+1 855
4+1 8550+1 855
5+1 8550+1 855
6+1 8550+1 855
7+1 8550+1 855
8+1 8550+1 855
9+1 8550+1 855
10+1 8550+1 855
11+1 8550+1 855
12+1 855+1 806+49
13+1 855+1 934-79
14+1 855+2 066-211
15+1 855+2 201-346
16+1 855+2 341-486
17+1 855+2 484-629
18+1 855+2 631-776
19+1 855+2 782-927
20+1 855+2 937-1 082
21+1 855+3 097-1 242
22+1 855+3 261-1 406
23+1 855+3 430-1 575
24+1 855+3 604-1 749
25+1 855+3 783-1 928
Total+46 375+31 937+14 438
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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