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Détails du bien

Bien expiré
VilleMassy (91)
Surface84.8m²
Coût Total261 100€
Loyer Annuel17 696€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 84.8 m²
Prix au m² : 2 358,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Collectif au sol Urbain, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Proche futur METRO LIGNE 18, à vendre à Massy (91300), appartement de 85m² situé au 4 et dernier étage avec ascenseur, offrant deux chambres, un séjour, un salon (ou chambre indépendante) une cuisine séparée avec cellier, une salle de bains et un wc, placards dégagement ainsi qu'une cave et un parking sous-sol. Le bien nécessite une rénovation complète, offrant ainsi la possibilité de le personnaliser selon vos goûts. Il bénéficie d'un cadre de vie pratique : plusieurs établissements scolaires (école élémentaire, crèche et maternelle) se trouvent à moins de six minutes à pied, tandis que le parc SaintMarc, un théâtre, un cinéma et une salle de fitness sont accessibles en deux à quatre minutes. Des supermarchés sont à quatrecinq minutes à pied et plusieurs lignes de bus desservent le secteur, avec les arrêts Avenue SaintMarc Navette J, Moscou Rome et Hôpital Jacques Cartier à troiscinq minutes à pied. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2520.0 € et 3460.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-etude-ronsard-massy.com/mentions_legales/

Ville : Massy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91300
Coordonnées : 48.728783, 2.290429
Total : 261 100€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 245 100€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.8m²
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17696€/an
Fourchette totale : 1197€ - 1816€/mois
Fourchette annuelle : 14367€ - 21797€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 916,55 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 323 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-47 323€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-13 777€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 382,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 198,75€
Coût de l'assurance :23 499,00€
Taxe foncière : 1 769,61€/an
Soit par mois : 147,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 530,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 84.8 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 782 €
Revenus locatifs : +17 696 €
Charges déductibles : -56 782 €
Résultat foncier Année 1 : -39 086 €(Déficit de 39 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 686 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 682 €/an
Revenus locatifs : +17 696 €
Charges déductibles : -11 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17685.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 696 €56 790 €8 981 €-39 094 €21 400 €17 694 €17 694 €
218 050 €11 454 €8 745 €6 596 €--11 098 €
318 411 €11 210 €8 500 €7 201 €--3 897 €
418 779 €10 957 €8 248 €7 822 €---
519 155 €10 695 €7 986 €8 460 €---
619 538 €10 424 €7 715 €9 114 €---
719 929 €10 143 €7 434 €9 785 €---
820 327 €9 853 €7 143 €10 474 €---
920 734 €9 552 €6 842 €11 182 €---
1021 148 €9 241 €6 531 €11 908 €---
1121 571 €8 918 €6 208 €12 653 €---
1222 003 €8 584 €5 875 €13 419 €---
1322 443 €8 238 €5 529 €14 205 €---
1422 892 €7 880 €5 171 €15 011 €---
1523 350 €7 510 €4 800 €15 840 €---
1623 817 €7 126 €4 416 €16 691 €---
1724 293 €6 729 €4 019 €17 564 €---
1824 779 €6 317 €3 608 €18 461 €---
1925 274 €5 892 €3 182 €19 383 €---
2025 780 €5 451 €2 741 €20 329 €---
2126 295 €4 994 €2 284 €21 301 €---
2226 821 €4 521 €1 812 €22 300 €---
2327 358 €4 032 €1 322 €23 326 €---
2427 905 €3 525 €816 €24 380 €---
2528 463 €3 001 €291 €25 462 €---
TOTAL566 810 €243 038 €130 199 €323 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 716 €-6 420 €+10 136 €
2+3 716 €0 €+3 716 €
3+3 716 €0 €+3 716 €
4+3 716 €+1 177 €+2 539 €
5+3 716 €+2 538 €+1 178 €
6+3 716 €+2 734 €+982 €
7+3 716 €+2 936 €+780 €
8+3 716 €+3 142 €+574 €
9+3 716 €+3 355 €+361 €
10+3 716 €+3 572 €+144 €
11+3 716 €+3 796 €-80 €
12+3 716 €+4 026 €-310 €
13+3 716 €+4 261 €-545 €
14+3 716 €+4 503 €-787 €
15+3 716 €+4 752 €-1 036 €
16+3 716 €+5 007 €-1 291 €
17+3 716 €+5 269 €-1 553 €
18+3 716 €+5 538 €-1 822 €
19+3 716 €+5 815 €-2 099 €
20+3 716 €+6 099 €-2 383 €
21+3 716 €+6 390 €-2 674 €
22+3 716 €+6 690 €-2 974 €
23+3 716 €+6 998 €-3 282 €
24+3 716 €+7 314 €-3 598 €
25+3 716 €+7 639 €-3 923 €
Total+92 900 €+97 132 €+-4 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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