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Détails du bien

VilleMassy (91)
Surface84.8
Coût Total261 100
Loyer Annuel17 696
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 84.8 m²
Prix au m² : 2 358,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Collectif au sol Urbain, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Proche futur METRO LIGNE 18, à vendre à Massy (91300), appartement de 85m² situé au 4 et dernier étage avec ascenseur, offrant deux chambres, un séjour, un salon (ou chambre indépendante) une cuisine séparée avec cellier, une salle de bains et un wc, placards dégagement ainsi qu'une cave et un parking sous-sol. Le bien nécessite une rénovation complète, offrant ainsi la possibilité de le personnaliser selon vos goûts. Il bénéficie d'un cadre de vie pratique : plusieurs établissements scolaires (école élémentaire, crèche et maternelle) se trouvent à moins de six minutes à pied, tandis que le parc SaintMarc, un théâtre, un cinéma et une salle de fitness sont accessibles en deux à quatre minutes. Des supermarchés sont à quatrecinq minutes à pied et plusieurs lignes de bus desservent le secteur, avec les arrêts Avenue SaintMarc Navette J, Moscou Rome et Hôpital Jacques Cartier à troiscinq minutes à pied. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2520.0 € et 3460.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-etude-ronsard-massy.com/mentions_legales/

Ville : Massy
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91300
Coordonnées : 48.728783, 2.290429
Total : 261 100
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 45 100
Valeur du bien : 245 100
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84.8
Loyer prédit : 17.39€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17696€/an
Fourchette totale : 1197€ - 1816€/mois
Fourchette annuelle : 14367€ - 21797€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 916,55 €/m²
Basé sur :202 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 323
Prix d'achat :200 000
Décote à l'achat :-47 323 (-19.1%)
Marge achat-revente :-13 777€ (-5.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 304,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :78,33€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 382,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 198,75
Coût de l'assurance :23 499,00
Taxe foncière : 1 769,61€/an
Soit par mois : 147,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 474,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 530,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84.8 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 84.8 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:1 500
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massy (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 100 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 782
Revenus locatifs : +17 696
Charges déductibles : -56 782
Résultat foncier Année 1 : -39 086(Déficit de 39 086 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 686
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 682 €/an
Revenus locatifs : +17 696
Charges déductibles : -11 682
Résultat foncier Années 2+ : 6 014 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17685.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 69656 7908 981-39 09421 400 €17 694 €17 694 €
218 05011 4548 7456 596--11 098 €
318 41111 2108 5007 201--3 897 €
418 77910 9578 2487 822---
519 15510 6957 9868 460---
619 53810 4247 7159 114---
719 92910 1437 4349 785---
820 3279 8537 14310 474---
920 7349 5526 84211 182---
1021 1489 2416 53111 908---
1121 5718 9186 20812 653---
1222 0038 5845 87513 419---
1322 4438 2385 52914 205---
1422 8927 8805 17115 011---
1523 3507 5104 80015 840---
1623 8177 1264 41616 691---
1724 2936 7294 01917 564---
1824 7796 3173 60818 461---
1925 2745 8923 18219 383---
2025 7805 4512 74120 329---
2126 2954 9942 28421 301---
2226 8214 5211 81222 300---
2327 3584 0321 32223 326---
2427 9053 52581624 380---
2528 4633 00129125 462---
TOTAL566 810243 038130 199323 77321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 773
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 716-6 420+10 136
2+3 7160+3 716
3+3 7160+3 716
4+3 716+1 177+2 539
5+3 716+2 538+1 178
6+3 716+2 734+982
7+3 716+2 936+780
8+3 716+3 142+574
9+3 716+3 355+361
10+3 716+3 572+144
11+3 716+3 796-80
12+3 716+4 026-310
13+3 716+4 261-545
14+3 716+4 503-787
15+3 716+4 752-1 036
16+3 716+5 007-1 291
17+3 716+5 269-1 553
18+3 716+5 538-1 822
19+3 716+5 815-2 099
20+3 716+6 099-2 383
21+3 716+6 390-2 674
22+3 716+6 690-2 974
23+3 716+6 998-3 282
24+3 716+7 314-3 598
25+3 716+7 639-3 923
Total+92 900+97 132+-4 232
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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