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Maison de ville à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface61m²
Coût Total56 400€
Loyer Annuel5 763€
Rentabilité10.22%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 491,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Terrasse, calme

Maison de ville de 61 m² habitables environ proposant en rez de chaussée une chambre ou bureau de 11.50 m² , wc et cellier de 5 m² (possibilité d'aménager une salle d'eau), une chambre en suite de 20.40 m² au 1ier étage avec salle d'eau et wc, un séjour cuisine de 20 m² au 2ième et des combles au dernier étage (pour une petite terrasse ?). Potentiel d'aménagement intéressant, chauffage central gaz de ville, bel emplacement tout près des commerces, commodités et stationnements de l'agréable et animé quartier du SAINT-JEAN. (11.11 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Jérôme PONS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 483910717 - RODEZ.

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351625, 2.038217
Total : 56 400€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 24 000€
Valeur du bien : 54 000€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5763€/an
Fourchette totale : 365€ - 633€/mois
Fourchette annuelle : 4376€ - 7590€/an
Rentabilité brute :10.22%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 13.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,92 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 198 €
Prix d'achat :30 000 €
Décote à l'achat :-20 198€ (-40.2%)
Marge achat-revente :-6 202€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :282,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :16,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 299,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 487,11€
Coût de l'assurance :4 935,00€
Taxe foncière : 576,33€/an
Soit par mois : 48,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 347,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 000 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Peinture 32 m²: 30€/m² × 32 = 960€, Revêtement sol 32 m²: 40€/m² × 32 = 1280€, Main d'œuvre: 760€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Électricité salon: 1500€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 763 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 734 €
Revenus locatifs : +5 763 €
Charges déductibles : -26 734 €
Résultat foncier Année 1 : -20 971 €(Déficit de 20 971 €)
Imputable sur revenu global : 20 971 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 734 €/an
Revenus locatifs : +5 763 €
Charges déductibles : -2 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 763 €26 736 €1 962 €-20 973 €20 973 €--
25 879 €2 685 €1 911 €3 194 €---
35 996 €2 632 €1 858 €3 364 €---
46 116 €2 577 €1 803 €3 539 €---
56 238 €2 520 €1 746 €3 719 €---
66 363 €2 461 €1 687 €3 902 €---
76 490 €2 400 €1 626 €4 091 €---
86 620 €2 336 €1 563 €4 284 €---
96 753 €2 271 €1 497 €4 482 €---
106 888 €2 203 €1 429 €4 685 €---
117 025 €2 132 €1 359 €4 893 €---
127 166 €2 060 €1 286 €5 106 €---
137 309 €1 984 €1 210 €5 325 €---
147 455 €1 906 €1 132 €5 550 €---
157 605 €1 825 €1 051 €5 780 €---
167 757 €1 741 €967 €6 016 €---
177 912 €1 654 €880 €6 258 €---
188 070 €1 564 €791 €6 506 €---
198 231 €1 471 €697 €6 760 €---
208 396 €1 375 €601 €7 021 €---
218 564 €1 275 €501 €7 289 €---
228 735 €1 171 €397 €7 564 €---
238 910 €1 064 €290 €7 846 €---
249 088 €953 €179 €8 135 €---
259 270 €838 €64 €8 432 €---
TOTAL184 600 €71 830 €28 487 €112 770 €20 973 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 292 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 210 €-6 292 €+7 502 €
2+1 210 €+958 €+252 €
3+1 210 €+1 009 €+201 €
4+1 210 €+1 062 €+148 €
5+1 210 €+1 116 €+94 €
6+1 210 €+1 171 €+39 €
7+1 210 €+1 227 €-17 €
8+1 210 €+1 285 €-75 €
9+1 210 €+1 345 €-135 €
10+1 210 €+1 405 €-195 €
11+1 210 €+1 468 €-258 €
12+1 210 €+1 532 €-322 €
13+1 210 €+1 598 €-388 €
14+1 210 €+1 665 €-455 €
15+1 210 €+1 734 €-524 €
16+1 210 €+1 805 €-595 €
17+1 210 €+1 877 €-667 €
18+1 210 €+1 952 €-742 €
19+1 210 €+2 028 €-818 €
20+1 210 €+2 106 €-896 €
21+1 210 €+2 187 €-977 €
22+1 210 €+2 269 €-1 059 €
23+1 210 €+2 354 €-1 144 €
24+1 210 €+2 441 €-1 231 €
25+1 210 €+2 530 €-1 320 €
Total+30 250 €+33 831 €+-3 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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